一般來說，日本的房地產是沒有家具的。日本人不喜歡使用二手家具。即使以前的房客留下了冰箱或洗衣機，通常也會被丟棄和更換。典型的無家具的租賃是兩年的時間，可以選擇更新。
在東京，有一個小家具的租賃市場，主要是外國人。那些租賃期通常要短得多，而且更貴。日本這種類型的公寓是“每周公寓”，盡管租賃合同至少為一個月。這是一個較便宜的服務式公寓版本。最近Airbnb這樣的度假公寓也變得很受歡迎。其實，我會寫一篇關于這個的單獨文章。
盡管短期租賃的租金較高，但并不意味著房東是個好主意。短期租戶廣告費用昂貴，代理費用可能過高，租房成交高。除非你租房者一直排隊，或者想要經營自己的房地產網站吸引新的租房者，否則我建議把你的房屋租給沒有家具的房屋。
空缺率
東京市對住房的需求很高。在我們的投資組合中，我們目前正在運行98％以上的入住率。
即使在2011年的地震之后，入住率也從未低于95％。然而，租戶之間的空置時間可能比其他國家更長。通常需要2-3個月的時間才能找到新的承租人，但可能需要6個月的時間。
在日本，租戶平均逗留時間為8-10年，相比其他國家來說，這個時間相當長。這也意味著在任何時候都有更少的人在尋找一個公寓。人們往往在春季（三月/四月）和秋季（九月/十月）移動。
在主要城市之外，租賃市場大不相同。農村人口老齡化和下降。在小村莊，許多房屋被遺棄，租賃市場崩潰。在東京的二線城市和郊區，由于更多的人自己生活，需求主要是小而廉價的單位。
較小的公寓減少空置率風險
為了減少空位的風險，離開家庭住宅或更大的豪華房產是很重要的。多人家庭的數量正在下降，奢侈品的需求可能會迅速下降。
在2008年9月的雷曼沖擊和2011年的地震之后，許多外國人離開了日本，那些昂貴的外籍人士的空缺率達到了50％。與此同時，小型公寓的市場保持穩定。
當我說小，我的意思是小。我們管理的中型單位是18平方米。最小的只有10平方米，包括浴室。因此，小單位是最便宜的，對他們的需求是高的，所以他們始終是最高的入住率。
最近在媒體上有幾篇文章提到30-50％的空置率。據報道，東京的空置率約為15％。我們認為這些數據是不準確的，因為它不包括第二套住房，用作辦公室的公寓以及一般沒有任何官方注冊的地方。我們的數據顯示東京的整體平均空置率約為1-3％。
確定要求租金
當然，如果租金足夠低，任何公寓都會出租。但由于以后可能難以增加租金，因此將租金設定得足夠低以吸引租戶，但不能太低。
許多代理商傾向于以較低的價格出租房產，因為這樣更容易找到租戶。在赤坂房地產，我們的方法是提供透明的市場數據，以便您可以將租金設置在最大化您的投資水平。如果您對我們的房產管理服務感興趣，請使用下面的咨詢表格與我們聯系。
許多日本租房者仍然習慣于支付一個月的關鍵資金。然而，在處理外國租房者和豪華房產時，要多花一個月的時間更加困難。
擔保人
在日本，要求承租人是擔保人是正常的。擔保人通常是家庭成員。
但是現在很多租房者需要與擔保公司簽約。這家公司實際上是一個收款機構，承租人一次性支付半個月到一個月的租金作為一種保險費。如果承租人不付款，擔保公司將向業主付款，并嘗試向承租人收取費用。
當入住率健康（97％以上）時，我們建議我們的客戶要求所有的租客獲得擔保公司的批準。在貧困時期，可能會稍微靈活一點，但預計未來會遇到一些問題。出租給保證人是公司總裁或其中一名員工的小公司時要特別小心。
區別
日本的一些外國人說他們受到地主和代理人的歧視。這無疑是發生的。
我認為最大的原因是，從業主的角度來看，外國人確實不是最好的租戶。這不是因為他們造成麻煩或者不付房租，而僅僅是因為外國人往往在一個地方停留得更短，平均可能要1-2年。之后，業主再次尋找租客。日本人傾向于保持8-10年。但是，我們不容忍我們公司的歧視。相反，我們在租賃合同中加入了一個租房者在一年內搬離的情況，他們將喪失一個月的租金。這是一個更好的方式來篩選潛在的短期租房者。
單身老人也受到歧視。他們的收入往往很低，日本的地主害怕他們會死在公寓里。我們發現這種歧視主要是沒有根據的。一般情況下，單身老年人收入低，但穩定，交納租金的責任心很強。他們也很少搬出去，從而為業主創造穩定的收入。由于大多數單身老年人在日本相當健康，死亡的風險不應該阻止業主接受日本增長最快的人口群體的優質租戶。
于2004年來到日本，第一天就申請了抵押貸款。在兩個月的研究中，他在東京購買了他的第一個房產，一個在Shirokane的三居室的房子。到2005年，他購買了他的第一個投資房產。在這個過程中，奧斯坎普先生遇到了日本房地產市場缺乏透明度，于是開始建立計算機模型來協助進行統計分析。到2006年，他能夠實現他在Shirokane房子的60％利潤的第一次資本收益。
這鼓勵他認真看待房地產。當很多朋友和同事開始詢問信息時，他意識到需要一個專門幫助處理日本市場的外國人的房地產中介。
他于2007年9月成立了赤坂房地產。他在2009年初的黑暗時期通過購買更多的房產來應對金融危機。到2010年，許多投資者開始采取這一策略。
在Oskamp先生成立赤坂房地產之前，他曾在紐約，倫敦和東京的瑞士信貸，花旗銀行，瑞銀和巴克萊等公司工作超過15年，并在阿姆斯特丹工作。在巴克萊銀行的最后一個職位上，他是一名定量分析師，模擬掉期交易者的日元收益率曲線。
奧斯坎普先生分配在馬尼拉和東京之間的時間，有五個女兒。他目前在日本擁有24個房產，但租住他所住的公寓。在他難得的空閑時間里，你可能會找到他在海邊與女兒或享受旅行。
赤坂房地產
赤坂房地產重點幫助外國人在東京購買房產，包括主要住宅和投資性房地產。其他服務包括房產管理，獲得融資幫助和組織裝修。
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