美聯(lián)儲加息對亞洲房產(chǎn)都有哪些不好的影響
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2017/8/10
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聯(lián)邦公開市場委員會（FOMC）自2006年以來首次提高了美國利率。對聯(lián)邦基金利率的25個基點（bps）的增長被廣泛預(yù)期，因此不應(yīng)該有突發(fā)或破壞性的影響在亞太地區(qū)和世界其他地區(qū)的利率或房地產(chǎn)市場。
亞太市場目前發(fā)現(xiàn)的不同速度周期應(yīng)該能夠抵消對財產(chǎn)收益的影響。回報期望可能會逐漸上升，短期內(nèi)可能會因為預(yù)期這一舉措而更為靜音。然而，隨著利率的進(jìn)一步上漲，這將會奏效。租金增長或承包租金前景較為軟弱的市場可能會因收益率上升而面臨收益軟化的風(fēng)險。
據(jù)CBRE亞太區(qū)研究主管Henry Chin博士介紹，本周美聯(lián)儲加息將對主要亞洲房地產(chǎn)市場產(chǎn)生如下影響：
澳大利亞
在GFC開始之前，澳大利亞和美國的利率周期之間有很強(qiáng)的聯(lián)系。雖然這種關(guān)系已經(jīng)脫鉤，但CBRE研究公司認(rèn)為，美國的利率上升和2017年以來的上漲速度將給澳元帶來壓力。澳大利亞儲備銀行將對此感到舒適，因為較低的貨幣將進(jìn)一步支持旅游業(yè)，非資源出口國的收入和制造業(yè)的某些要素。美國較高的利率將降低對國內(nèi)降息的任何潛在期望，但不會改變CBRE研究的觀點，即澳大利亞官方利率將在2016年大部分時間內(nèi)持平。
由于美聯(lián)儲的動議在很大程度上被預(yù)期并已經(jīng)納入定價，加息對澳大利亞收益率的影響將大部分是中性的。由于澳大利亞的收益率和利率結(jié)構(gòu)相對較高，仍然吸引了大量來自海外的資本流動，短期內(nèi)還有一點壓力。
中國
中國人民銀行在過去12個月中實行了6次降息，美國加息進(jìn)一步縮小了兩國的收益差距。中國10年期國債收益率目前僅比美國10年期國債收益率高出80個基點。美國加息可能會加劇人民幣進(jìn)一步貶值的預(yù)期，并限制人民幣進(jìn)一步降息的空間。
自中國人民銀行2016年8月的外匯改革以來，中國的資本外流激增。盡管近期有報告說，該國的外匯儲備從2016年8月的4.0萬億美元高峰下降至2016年11月的3.4萬億美元。個月。美國加息可能給人民幣和中國的資本儲備帶來額外的壓力。
CBRE研究公司預(yù)計，大多數(shù)資產(chǎn)類別（物流除外）和2016年大部分城市都將產(chǎn)生輕度的產(chǎn)量減排。但是，這主要是由于對供過于求和國內(nèi)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的擔(dān)憂。
香港
利率預(yù)計將從超低水平反彈，升息將是漸進(jìn)的。因此，對房地產(chǎn)需求的影響將延遲至2016/2017年度更大幅度的上漲。
所有商業(yè)地產(chǎn)部門目前的空置率都很低，這將有助于降低業(yè)主和投資者的風(fēng)險，從而減輕崩潰的可能性。由于最近幾個季度出現(xiàn)的需求方面的因素，零售是個例外。由于空間可用性較低，租金保持穩(wěn)健，資本價值將保持穩(wěn)定。收益率將保持平穩(wěn)，除了需要擴(kuò)大的零售街頭商店，以應(yīng)對更高的需求風(fēng)險。
印度
自1月份以來，印度儲備銀行（RBI）已經(jīng)放松了四次，總計125個基點。然而，11月份的通貨膨脹開始再次上升，預(yù)計短期內(nèi)利率將保持穩(wěn)定。任何進(jìn)一步的加息將取決于商業(yè)銀行如何有效率地向最終用戶傳遞較低的利率。印度央行已經(jīng)預(yù)期美聯(lián)儲加息，建立外匯儲備并更加審慎地放松。
商業(yè)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)良好，大多數(shù)行業(yè)和城市的空置率都在下降。從長遠(yuǎn)來看，新德里和孟買的收益率將保持平穩(wěn)或略有下滑，但由于當(dāng)?shù)氐囊蛩兀缆?lián)儲將加息。
日本
通貨膨脹仍然低于日本央行在2016年左右的2.0％的目標(biāo)，因此中央銀行有可能維持其貨幣政策，并有可能進(jìn)一步寬松。因此，美國加息將會擴(kuò)大兩個市場之間的收益差距，從而進(jìn)一步削弱日元兌美元。
融資環(huán)境應(yīng)繼續(xù)有利，有可能鼓勵投資市場進(jìn)一步加息。然而，CBRE研究認(rèn)為，這主要局限于區(qū)域和/或替代（即非辦公室）資產(chǎn)類別。
新加坡
加息預(yù)計對SIBOR利率影響最小，因為增幅很小，已經(jīng)定價了，但由于占有者市場疲軟，將對資本價值造成進(jìn)一步的壓力。收益差距預(yù)計不會進(jìn)一步壓縮。
韓國
韓國央行（BOK）貨幣政策委員會12月10日連續(xù)第六個月一致將基準(zhǔn)利率定為1.50％。在短期內(nèi)，目前的低利率環(huán)境很有可能持續(xù)，商業(yè)房地產(chǎn)收益率將維持在目前的水平。
BoK多次強(qiáng)調(diào)，不會立即跟隨美聯(lián)儲提高利率。這是因為在韓國經(jīng)濟(jì)基本面的不確定性之前，家庭債務(wù)水平很高。不過，如果美聯(lián)儲進(jìn)一步加息，波黑將被迫跟隨。當(dāng)這種情況發(fā)生時，融資成本將會上升，資本價值將會下降，從而引發(fā)收益率的提高。
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