2017最新泰國房產投資分析
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2017/7/20
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記住在一本關于中國人的DM雜志上，看到過有對一個房產生意的采訪，白紙黑字，絕對安全相似字樣。關于一談危險就掩面而去，一點都不情愿了解，聞風喪膽的出資客，究竟每個人對危險的了解和接受度都有區別。期望各位經過這篇相對客觀的文章，了解到自個究竟能不能采購別墅？
風險又在哪里？如何規避？
一、首先，基于如下泰國法律。
1.泰國法律規定，外國自然人不能購買帶走直接土地的物業。（土地，別墅)
2.泰國法律規定，外國人成立的泰國公司，可以以公司名義持有別墅或者土地。（目前這種持有方式在泰國被廣泛使用）
3.泰國法律規定，外國人成立泰國公司，除非一些極其特殊的企業，否則外國股東只能占有不超過49%的股份，至少需要找兩個以上泰國人作為股東，持有51%以上的股份。
二、持有方式
用泰國公司名義持有土地和房產，已經成為一條產業鏈，大多數律師樓都可以默契的從注冊公司-找泰國股東-手續完成-地產過戶，一條龍服務。
同時現狀是，外國人，尤其是歐美客戶，普遍大量用這種方式持有別墅。以高端別墅在泰國芭提雅為例，保守估計只好70%以上是外國人用這種形式在持有別墅和土地。并且目前并沒有看到因為這種方式產生的公開的負面案例。
三、風險在哪里？
1、人性和道德風險
畢竟泰國股東不是實際出資人，但是法律條文上他們又占有相應股份，這就造成了風險可能性。
這里，我們不用泰國人好人多這種不負責的話來詮釋風險。
2、政策風險
針對這種外國人用成立泰國公司方式持有別墅和土地，政府一定是一清二楚。但是現狀其實在泰國就是一種政府默許方式。
（就好像很多人都以為泰國色情業合法一樣。君不見熙熙攘攘的紅燈區還有警察在維持治安，維護風流君子合法利益，但是從法律層面，泰國色情也并不是法律許可）
但是不排除對這種持有土地政策法規變動或者監管嚴格的可能性。
四、目前常見的風險規避手段。
1、在律師常規操作上，一般泰國股東，一般來說律師會負責解決，會有一些很低廉的費用。這些費用一般由律師自己，親朋好友或者員工或者從偏遠地區找到泰國人來持有。
2、同時，律師會要求泰國股東簽署相應文件，推舉你為唯一簽字法人。也就是說公司的所以業務，關停并轉，法人就完全可以做到，完全不需要告知或者得到其他股東同意。
同時，泰國股東會簽署一個股權轉讓協議由你保管，根據需要你可以不需要通知他們，而自行決定股份比例調整以及股權轉讓等商業活動。
3、進階版
基于“買賣不破租賃”這個偉大的法律條文，很多公司會將該物業再簽署一個租賃協議給自己或者相關人，泰國法律最長租約可以是30年+30年。這樣即使萬一產生了不可預期的風險，房子還可以使用60年。
4、再進階版
更有一些極少數公司會再簽署一個抵押協議，將房產抵押給自然人或者某個公司，具體操作不贅述。
總結：極端風險我們能看到的就是房產你可以持有60年，60年后可以獲得49%的權利。
五、政府風險評估
1、法不責眾 這種默許的潛規則持有方式已經在泰國有很大的體量，涉及多個國家。暫且不說政策改變會對目前泰國房地產市場有多大的消極意義，只是一些政治外交風險，也不會讓政府輕率去做很大的政策變動。
2、既得利益者的態度 作為一個資本主義國家，當權者很多本身就是大地主，因為存在外國人市場，才讓別墅和土地市場蓬勃發展。限制這個市場對他們自己利益會有相應影響。
六、其他聲音
1、反而是利好？
在我們銷售的客戶中，樂觀者A認為，假如政策嚴格，那么從可能性來說，更多的是會限制后來者，而不是去限制已經購買的人群，因為稀缺，反而他們的投資可以獲得更好的回報。
2、賭政策 ？
全世界禁止外國人持有土地的別墅的國家屈指可數，樂觀者B認為，很多投資機會都有一定風險，但是假如泰國放開外國人持有土地和別墅，那價格短期會有很大飆升，這樣會獲得遠遠高于投資公寓的超額收益。
七、折衷方案
對于只是想享受別墅的居住感受，而不是強烈的一定要擁有屬于自己的產業。推薦另外一種折中方式，眾所周知，整體看數據，泰國別墅租售比是低于公寓的。目前泰國公寓收益率在4-8%之間。別墅在3-6%之間。
那么根據這個條件，咱們可以用采購別墅的核算采購相應金額的公寓進行出資。因為公寓徹底可以用自然人身份恣意采購（外國人配額部分），而且擁有終身產權。然后用相應的房錢收益去租別墅寓居。
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