日本房產持有成本和高房租比起來都不是事！
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2017/7/19
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在日本，由于房價上漲的速度較慢，房產收益主要依賴于穩定的日常租賃所獲取的租金收益。今天，我們就為大家全面解析各種可見和隱形的持有成本。
無論在哪個國家，購買房產都是相對門檻較低也更易獲得收益的投資方式。在國內，房產持有的成本幾乎可以忽略不計，獲取收益的方式是房價上漲+租金收益。
但是在日本，情況卻完全相反，日本的房產收益，主要依賴于穩定的日常租賃所獲取的租金收益，房價上漲緩慢；此外，復雜的持有成本也會降低投資者的收益。
收益率的計算
首先，我們來看一下如何計算日本的不動產投資收益率。
表面收益率：年收入/房產價格*100
實際收益率：（年收入-持有成本）/（房產價格+購入時的額外費用）*100
持有成本：固定資產稅、都市計劃稅、物業管理費、修繕管理基金等。
房產購入時額外費用：消費稅、房產中介費等。
購買房產時的額外費用
登錄稅（國稅）（房屋交易時繳納）：將房產的產權名義變更時所需的稅；
房產所得稅（地方稅）（登記后三個月內繳納）：買房時所發生的稅；
印花稅（國稅）：交換合同時所需稅；
產權轉移登記手續費：代辦以上所有手續的司法書士人工費；
中介費：房屋買賣成交之后付給中介公司的中介費。
可見的房產持有費用
1） 每個月的管理費及修繕管理基金，幾乎所有的公寓都會有這兩項費用，有時也會有其他費用；但對于整棟自有的物業，通常無此項持有成本。
2） 每年的固定資產稅；
在日本，與房地產稅類似的稅種是固定資產稅、城市規劃稅。政府部門根據土地和建筑物的固定資產稅評估額來決定稅額，每年4月將稅單寄到納稅者家中。固定資產稅用于日本市町村的行政服務，城市規劃稅用于城市修建和道路養護等。
3） 如將物業委托管理，則向代管公司繳納委托管理費，委托代管費一般為每月租金收益的5%，代管公司一般會代替房主進行租客對應、繳納水電等其他雜事。
4） 所得稅：投資者的租金收益，需要根據日本政府的規定進行申告，并繳納所得稅。
5） 火災及地震保險等保險費：為了保證房產的安全，我們建議投資者每年為不動產購買火災或地震保險，以防意外發生時可以將損失減到最低。
土地權利及不動產的產權
在日本，建筑物和土地的所有權是分開的。投資者在購買時需要特別關注不動產的土地所有權，如果是永久產權，則沒有土地持有成本；但如果是借地權，則需要每月向土地的所有者繳納地租。
借地權的物業租金不會比所有權的低，但樓價較低，所以回報率較高。但是由于每月還需要指出地租，土地也不屬于自己，所以不推薦。
房屋空室時的租金損失是隱形成本
一般在計算收益率時，無論表面收益率還是實際收益率，都是按照每年12個月滿室出租時可獲取的租金收益進行計算。但是如果在年中租約到期后房間空室，則沒有租金收益，然而持有成本卻不變。
因此，在選擇不動產時，也要考慮到一旦租客退出，空室風險帶來的收益損失。
新客招租時的租賃成本
一般在計算收益率時，無論表面收益率還是實際收益率，都是按照每年12個月滿室出租時可獲取的租金收益進行計算。但是如果在年中租約到期后房間空室，則沒有租金收益，然而持有成本卻不變。
因此，在選擇不動產時，也要考慮到一旦租客退出，空室風險帶來的收益損失。
以上就是關于日本房產持有成本的計算了，雖然看起來非常復雜，但是由于日本的人口眾多，大城市的好地段的房子的房租一般都是比較高的，而且長期的房租收益也是一個穩定也豐富的投資方式。
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