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日本房地產市場經過20年的調整，現今有了復蘇的跡象。拿日本70平方大小的二手房售價舉例，從13年至16年，價格有了明顯的上揚，尤其是以東京都為首的首都圈，受東京奧運會影響，價格上漲趨勢明顯。

而作為投資者來說，小戶型正因總成本低，資金需求量相對較低同時深受年輕白領、情侶歡迎，的確是廣大投資者初設海外市場的好方向。

但在投資房產時，你以為只是看房產所在地段、交通情況就夠了?錯，很多時候，相同片區的房子，房屋本身的構造好壞，空間劃分的合理性等都對最終房屋投資回報率起到了關鍵重要。

基礎結構是先天條件

相比國內，日本房屋構造上已有一定的規范和標準。知道這些內容，有助于你了解房子的先天條件的優劣。

在日本小戶型主要分1R(room)和 1K(kitchen)。

1R其實有點像國內的酒店式公寓，開門進去就是一個敞開的房間，房間沒有進行后期隔斷，各個功能區一目了然，廚房、臥室、客廳都在一個共同的區域，只有衛生間獨立隔開。對于單身漢來說，1R是不錯的選擇。

而1K則是指有一個獨立的廚房，各個功能區相對獨立。對于情侶來說，選擇1K更合適，在家做飯也不用擔心油煙太大。1K從某種意義上很像國內的一室戶。如果說1R深受學生族和單身白領青睞，那么1K的市場則更廣闊些，追求品質生活的年輕人更喜歡租住1K。投資1K回報率更高，房租上漲幅度也較1R高。而成本上，1K或許只是比1R高了10%。

投資日本房產，有一種房子你要避開，就是層高太低，樓間距太小的房子。注重隱私的日本人，一般預算充裕的人不會想要租這樣的房子，或許一不小心自己的隱私就會暴露在隔壁怪大叔的視線里。

在朝向方面，日本租客跟國人一樣，喜歡朝南。面北朝南，陽光通透，通風效果好的房產容易出租。在這個全球自殺率最高的國家，人們更渴望陽光，那些采光不好的房子投資價值就沒那么高了。

內部構造，麻雀雖小五臟俱全

除了基礎結構外，內部空間的格局直接影響到住戶的舒適度。深受日本租客歡迎的小戶型，雖說麻雀小但的確是做到了五臟俱全。哪怕是小小的衛生間也盡量塞個浴缸進去。這足以見得日本人是有多愛浴缸，如果房子沒有浴缸，真的實實在在影響房屋出租率。

在房間空間的區隔方面，日本人善用拉門、榻榻米等來區分不同功能區，拉門可以提高空間利用，而現代的榻榻米延續了傳統榻榻米的冬暖夏涼，而且也更易打理和收納。巧妙的利用每個細節空間，將儲藏功能發揮到極致。門縫、墻角、櫥柜拐角都不可以放過，加幾塊隔板，就是很好的儲物空間。

除了對儲物空間的渴望，時下的日本人還追求一個空間多重功能。例如衛生間，將一個獨立的衛生間分成洗漱、如廁、洗浴、洗衣于一體，家人不僅可以同時使用衛生間，而且水還能循環利用，真正做到了綠色環保，不用排隊等待。

俗話說細節決定成敗，這些細節或許并不起眼，但真正落實到居住和出租時，真正就起到了作用，出租經驗豐富的日本人，一看房子的構造就知道這房子是否值得租住。

很多經驗不足的中國投資客時常會想，為什么差不多的戶型，他們的房租憑什么比我高，投資回報率比我好呢?殊不知，這里也是有不少常識和門道。