一起來看日本房產(chǎn)到底有多便宜
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時(shí)間：2016/6/11
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在日本已經(jīng)生活多年，到日本后的一大感受就是房子便宜，無論是橫向跟中國內(nèi)地、中國香港地區(qū)以及歐美、新加坡等地區(qū)相比，還是縱向跟30年前的日本相比較，都很便宜。
在日本買一套房子需要多少錢呢？東京房價(jià)多少錢呢？就以東京的新建商品房來說吧，根據(jù)最新的調(diào)查結(jié)果，買一套房子只需要6300萬日元，換算成人民幣大概是340萬人民幣不到。不過，日本的房子普遍較小，平均只有72平方米，所以東京地區(qū)的新建房屋大概是87萬日元（約46800元人民幣不到）/平米。當(dāng)然了，這個(gè)數(shù) 據(jù)是平均的，根據(jù)房子位置、周圍環(huán)境、使用建材、公共設(shè)施等等，房子之間的價(jià)差也是非常大的。大阪神戶的房子就更便宜了，更別說北海道、新瀉之類的地方了。那里人少地多，房子便宜。一些相當(dāng)于中國二三線的城市，直接送土地（有的土地每平米只要540日元，也就是不到人民幣30元），土地歸購房者所有，自己蓋房子，還有稅收減免。
這是新房的價(jià)格，那么二手房呢？更便宜。今年東京的一套二手房大概是2562萬日元（人民幣138萬元），每平米的均價(jià)為55萬日元（人民幣不到3萬元），跟新房的差距非常大。也許有人會說，東京的房價(jià)還是比北京上海 的貴啊。可是如果考慮一下日本人的收入就知道不貴了。我一個(gè)朋友剛畢業(yè)在東京工作，第一年工資是每年大概 300萬日元左右（人民幣約16萬元），不算其他獎金加班費(fèi)補(bǔ)貼，這也是日本所有大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生的平均工資。之后3年都漲了工資，現(xiàn)在大概是600萬日元 不到，以后不出意外的話每年都會漲工資（日本有一個(gè)春斗的說法，就是相當(dāng)于工會的組織跟代表各個(gè)公司的組織討論職員工資升降等等），升職的話漲得就更多 了。按照這個(gè)收入估算，10年不到就可以買一套3居室的新房，買二手房要的時(shí)間更短。
在日本買房子便宜還有一個(gè)理由，就是日本 的貸款利息很低，平均只有1％左右，這還是計(jì)算了通脹的影響了，另外日本人買房子需要交的首付也很低，有些 房企賣房時(shí)宣稱零首付，也就是說跟每月交房租一樣，交滿了這房子就是你的。跟中國不同的是，在日本買房，房企都是先把房子造好了才會賣，購房者只要交了首 付，簽了合同就可以入住。
有人說日本人買房子要交的稅多，其實(shí)說起 來日本也就比中國多一個(gè)房屋的固定資產(chǎn)稅，也就是買了房子之后，購房者每年要交1.4%的房屋固定資產(chǎn)稅。 但是，即使是這個(gè)固定資產(chǎn)稅也是根據(jù)情況的不同會有不同程度的減免。所以，在日本買房的時(shí)候，購房者大概要交房價(jià)8％左右的稅費(fèi)，包括中介費(fèi)、印花稅、房 屋取得稅等等。
從歷史角度看，現(xiàn)在日本的房價(jià)只有30年 前的一半。日本的房價(jià)地價(jià)在1985年到1990年間最夸張，當(dāng)時(shí)的日本不僅僅 是房價(jià)地價(jià)，股價(jià)，就連高爾夫俱樂部的會員卡、藝術(shù)品都被炒到了一個(gè)很離譜的價(jià)格。當(dāng)時(shí)日本流傳著一個(gè)“土地神話”，大家都瘋狂買土地買房子股票，之后再 以這些房子抵押貸款再買土地房子股票。當(dāng)時(shí)有統(tǒng)計(jì)，日本東京的土地，按當(dāng)時(shí)的價(jià)格可以買下整個(gè)美國的土地。東京才2100平方公里，可是美國有930多萬 平方公里。可以想象當(dāng)時(shí)日本的泡沫有多大。
后來土地房子越來越貴，很多想買房子的人 都買不起了，物價(jià)也越來越高。日本政府采取了一系列的措施來控制地價(jià)房價(jià)，比如限制房地產(chǎn)貸款、開發(fā)、加 息，加稅，開征固定資產(chǎn)稅。這么一來，泡沫被戳破了，地價(jià)房價(jià)一降再降，從天堂到地獄。當(dāng)時(shí)，很多個(gè)人、銀行、企業(yè)破產(chǎn)，日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振。
日本的房地產(chǎn)市場一直到2013年前后才 有所好轉(zhuǎn)。為什么在此之前一直好不起來呢？因?yàn)榕菽屏酥螅蠹叶紱]錢，個(gè)人沒錢消費(fèi)，公司沒錢投資，銀 行沒錢或者不想貸款，因?yàn)榕陆璩隽耸詹换兀矝]錢加大投資帶動經(jīng)濟(jì)，所以這就是個(gè)惡性循環(huán)。后來又來了個(gè)1997年的金融危機(jī)，雪上加霜，破產(chǎn)的更 多。情況剛好一點(diǎn)，2008年又來了個(gè)金融危機(jī)，還沒夠又來個(gè)大地震。
當(dāng)然，還有一個(gè)很重要的因素就是日本很嚴(yán)重的人口問題，少子高齡化。新生的小孩越來越少，老人越來越多，政府就要花更多錢來養(yǎng)老人。將來老人更多，政府加大投資的余力就更小。還有一點(diǎn)，日本的丈母娘嫁女兒，并不強(qiáng)求 女婿一定要買房子。如果學(xué)習(xí)中國的丈母娘，日本房地產(chǎn)市場估計(jì)早就重新崛起了，當(dāng)然這是玩笑話。現(xiàn)在的日本 人確實(shí)很少買房子，有可能是幾十年前房產(chǎn)泡沫破裂的后遺癥吧。我的導(dǎo)師，日本一個(gè)國立大學(xué)的教授，現(xiàn)在工資每年至少1500多萬日元，還沒算上學(xué)校的補(bǔ)貼 和研究經(jīng)費(fèi)。他結(jié)婚兩次，兩次都沒有被要求買房，到現(xiàn)在還住在學(xué)校提供的房子，70多平方米，一個(gè)月的房租3萬日元（學(xué)校房租又補(bǔ)貼），比我一個(gè)人在外面 租房子（25平方米）的租金還便宜。
不過自2013年房地產(chǎn)市場好轉(zhuǎn)以來，日 本的房價(jià)也開始不斷上漲。日本不動產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，2013年東京地區(qū)的房價(jià)同比增長了 5.07%，2014年同比增長了4.69%，2015年9月同比增長了4.12%。再來看一個(gè)日本全國的統(tǒng)計(jì)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)以2010年為基準(zhǔn)，綠線代表公 寓(商品房)的價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年增長了23.7%，比2014比增長了8.3%。藍(lán)線單門獨(dú)戶的住房價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年增 長了1.3%，比2014比增長了2.3%。紅線代表所有類型住房的平均價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年增長了6.5%，比2014比增長了3.6%。 黃線代表住房用地的價(jià)格指數(shù)，2015年比2010年下降了0.8%，比2014比增長了0.5%。
為什么呢？因?yàn)檫@一年奧委會宣布2020 年的奧運(yùn)會將要在東京舉行。到時(shí)候東京必然要開始大規(guī)模地建設(shè)相關(guān)設(shè)施，對土地、建筑材料以及人工的需求將 會增加，會帶動整個(gè)東京的地價(jià)上漲，建筑成本增加，必然會帶動房價(jià)的上升。更別說到時(shí)候去日本參加比賽、旅游的人增多，會需要更多的賓館。所以到2020 年前，東京以及周邊地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格估計(jì)會有很大的上漲空間，投資者對該地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲所抱有的預(yù)期以及信心強(qiáng)烈。
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