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年輕人在東京23區(qū)租房成本

占其收入的比重達(dá)到45％左右

東京，在全球城市生活成本排名中一直名列前茅

而居住成本，尤其是房租

為東京確立“昂貴”的身份貢獻(xiàn)出主要力量

 

今天的東京，居住成本高到什么水平？

對(duì)它的居民，尤其是年輕人的生存

和生活增加多大的負(fù)擔(dān)？

東京市政府怎么看待高房租問(wèn)題？

是否干預(yù)？用什么手段干預(yù)？

當(dāng)房?jī)r(jià)和房租作為我們?nèi)粘Ｔ掝}

日益成為熱點(diǎn)時(shí)

不妨了解一下東京的住宅租賃市場(chǎng)

和租房百姓的情況

也許會(huì)是一種有益的比較

下文，就讓我們從日本政府和

主要地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)中

看一看東京公寓租賃市場(chǎng)的現(xiàn)況

 

我們要考察的東京

指的并非“東京都”或者“東京圈”

而是由23個(gè)特別區(qū)組成的東京都核心區(qū)域

，稱為“東京都區(qū)部”或者“東京23區(qū)”

從性質(zhì)上來(lái)看，類似于北京的中心城區(qū)

（首都功能核心區(qū)及功能拓展區(qū)）

東京都區(qū)部面積627.6平方公里

戶籍人口（住民基本臺(tái)帳人口）954.6萬(wàn)

北京首都功能核心區(qū)（東城區(qū)、西城區(qū)）

加上首都功能拓展區(qū)

（朝陽(yáng)區(qū)、豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)和海淀區(qū)）

總面積約1,378平方公里 

常住人口1,247.5萬(wàn)人

 

一、整體市場(chǎng)租金緩慢下降

公寓租金水平呈上揚(yáng)趨勢(shì)

日本總務(wù)省統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示

近10年以來(lái)

東京都區(qū)部整體住宅房租價(jià)格呈緩慢下降的趨勢(shì)

2018年7月的平均房租價(jià)格為

2595日元每月每平方米

相當(dāng)于160元人民幣每月每平方米

 

總務(wù)省統(tǒng)計(jì)的租賃住宅對(duì)象

從建筑結(jié)構(gòu)上既包括公寓型住宅

也包括獨(dú)幢住宅（一戶建）

如果將一戶建排除在外，只考慮公寓型住宅情況

那么，近幾年來(lái)的租金水平實(shí)際是在緩慢上揚(yáng)的

 

 

 

資料來(lái)源：

三井住友信托基礎(chǔ)研究所《公寓租金指數(shù)報(bào)告》

據(jù)三井住友信托基礎(chǔ)研究所的報(bào)告

2018年第1季度，東京都區(qū)部住宅租金指數(shù)為

106.41（以2009年1季度水平為基準(zhǔn)值100）

比去年同期上升了2.13％

而且實(shí)現(xiàn)3個(gè)季度連續(xù)上漲

 

其中，單身公寓

（不算陽(yáng)臺(tái)的套內(nèi)使用面積18平米以上、

30平米以下的戶型）

為105.42，比去年同期上升了1.94％

緊湊型公寓（30平米以上至60平米）為107.64

比去年同期上升了2.62％

家庭型公寓（60平米以上至100平米）為102.36

比去年同期上升3.47％

預(yù)計(jì)2018年公寓房租價(jià)格漲幅會(huì)達(dá)到1.4％

 

 

 

 

二、租金波動(dòng)不大、近年緩慢上漲源于客觀因素

表2可以看出

近10年以來(lái)東京都區(qū)部的公寓租金

每年的波動(dòng)幅度一般在1％左右。

2009年至2010年降幅較大是受金融危機(jī)影響

整體經(jīng)濟(jì)不景氣

東京都區(qū)部作為世界500強(qiáng)企業(yè)

最密集的區(qū)域之一

就業(yè)和雇傭狀況惡化等原因造成的

而2013年至2014年較大幅度的上漲

主要是日本消費(fèi)稅增稅

（2013年10月決定，2014年4月實(shí)施

稅額由5％增至8％）而帶來(lái)的副作用

 

之后，東京都區(qū)部公寓租金便穩(wěn)步上漲

主要原因可以總結(jié)為以下幾個(gè)客觀因素：

第一，凈遷入人口增加，剛性需求擴(kuò)大

2017年，東京都區(qū)部遷入人口

603,558人（不包括外國(guó)人）

凈遷入61,158人，較2016年增加2,951人

列日本全國(guó)第一位，且增長(zhǎng)勢(shì)頭已持續(xù)2年

遷入人口數(shù)量增長(zhǎng)，已經(jīng)超出了住宅供給的速度

而且從遷入居民年齡構(gòu)成看

15歲至29歲人口占45.4%

他們已經(jīng)或者即將構(gòu)成公寓租賃剛需的主力

需求超出供給，是推動(dòng)租金增長(zhǎng)的主要原因

 

第二，新增公寓住宅成本居高不下

推動(dòng)租金上漲

東京核心地區(qū)年土地供給量有限

住宅用地地價(jià)上漲速度近5年以來(lái)平均接近4％

加上建造成本也呈增加趨勢(shì)

導(dǎo)致一方面租賃公寓住宅的投資回報(bào)率降低

另一方面租金上漲

這是成本平均分派給供需雙方的合理結(jié)果

 

 

 

以某一大型地產(chǎn)中介公司簽約情況為例

該公司業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)

東京都區(qū)部23個(gè)行政區(qū)2017年公寓住宅

投資的平均回報(bào)率為5.84％

23個(gè)區(qū)呈全體下降的趨勢(shì)

較2016年平均下降0.5％

較2015年平均下降了1.62％

投資回報(bào)率最高的公寓是葛飾區(qū)建于

1991年的套內(nèi)面積（專有面積）25.9平方米的某單身公寓

購(gòu)買價(jià)格為1,138萬(wàn)日元

投資回報(bào)率為7.31％

最低的是千代田區(qū)建于1999年套內(nèi)

面積27.5平米的某單身公寓

購(gòu)買價(jià)格為2,632萬(wàn)日元，投資回報(bào)率為5.22％

 

日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)

包括政府監(jiān)管與市場(chǎng)規(guī)范、從業(yè)者的競(jìng)爭(zhēng)與

盈利模式和消費(fèi)者理性程度等各個(gè)方面

都比較成熟

東京的公寓租賃市場(chǎng)也是如此

租金的增長(zhǎng)水平

波動(dòng)程度受明顯的客觀原因影響

理解其內(nèi)在的決定要素也并不困難

所以當(dāng)很多人提到2020年奧運(yùn)會(huì)是否

會(huì)在其舉辦的前后幾年抬高或壓低東京的房租時(shí)

多數(shù)觀察家都對(duì)奧運(yùn)會(huì)的

決定意義給予了否定的回答

 

三、年輕人租金負(fù)擔(dān)較重

但工作幾年后壓力會(huì)大幅減小

東京都區(qū)部的生活成本是日本最高的

一項(xiàng)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，就單身者而言

年收入平均要達(dá)到

430萬(wàn)日元左右才能在這里生活無(wú)憂

而對(duì)那些未滿25歲的年輕人來(lái)說(shuō)

他們的平均年收不到200萬(wàn)日元

在東京23區(qū)租房成本占

其收入的比重達(dá)到45％左右

這種負(fù)擔(dān)會(huì)給他們的東京生活帶來(lái)相當(dāng)大的壓力

 

但是，如果能堅(jiān)持住

隨著工作時(shí)間的增長(zhǎng)，薪水會(huì)逐漸增加

25歲以后東京都區(qū)部公司的

平均工資會(huì)提高至450萬(wàn)日元

34歲后會(huì)達(dá)到550萬(wàn)以上

假設(shè)此時(shí)他們?nèi)耘f單身

其房租收入比會(huì)降到20％左右

房租壓力在相當(dāng)程度上得以減輕

東京都區(qū)部的平均工資水平高于東京都其他地區(qū)

更高于日本國(guó)內(nèi)其他都市

同時(shí)，各類大公司集中

就業(yè)機(jī)會(huì)、缺口形成的良好雇傭形勢(shì)以及

樂(lè)觀的未來(lái)發(fā)展預(yù)期

是吸引年輕人甘愿承受房租壓力

也愿來(lái)此工作、生活的主要原因