一般來說，日本租房者按時(shí)繳納租金，但如果不付房租，可能難以收集。作為房東，你有什么選擇？
法律程序
當(dāng)租客停止支付租金時(shí)，名義上，作為房東，你別無選擇，只能上法庭。
如果你不會(huì)說日語，住在國外，或者沒有時(shí)間自己處理程序，你將不得不聘請(qǐng)律師。保留費(fèi)從25萬日元開始。一般來說，租借者只需要免費(fèi)向法院出庭。
如果租金遲至少三個(gè)月，法庭只會(huì)考慮一個(gè)案件。
然后文書工作開始。每個(gè)月都有一個(gè)法庭會(huì)議，可能會(huì)有更多的延遲。租客可以承諾支付并獲得額外的一個(gè)月。例如，他可以提出一個(gè)虛假的反訴，例如維護(hù)問題。
他可以要求調(diào)解。只要承租人出現(xiàn)，法院需要大約4-6個(gè)月才能發(fā)出驅(qū)逐通知。如果承租人使用延遲策略，則可以持續(xù)9-12個(gè)月。如果你或你的律師犯了官僚主義錯(cuò)誤，你可能不得不從頭開始你的案子。而且，如果您騷擾了租房者，例如通過更換鎖具或切斷公用設(shè)施，您可能會(huì)失敗。
驅(qū)逐過程
但即使法庭發(fā)出驅(qū)逐通知書，也不意味著租客將被迫立即騰空財(cái)產(chǎn)。
首先，由法院指定的談判者將聯(lián)系租戶討論驅(qū)逐程序。如果承租人不合作，談判人員將聘請(qǐng)法院指定的鎖匠開門清點(diǎn)庫存。一旦完成，法院委任搬家公司必須被雇用。整個(gè)過程需要2個(gè)月左右的時(shí)間。
在驅(qū)逐當(dāng)天，十幾個(gè)人都會(huì)來執(zhí)行實(shí)際的驅(qū)逐行動(dòng)。然后庫存必須由法院指定的存儲(chǔ)公司存儲(chǔ)，您作為財(cái)產(chǎn)所有者必須支付。房東將無法再獲得庫存一到兩個(gè)月，直到被正式宣布放棄。
然后你可以自己撿起來或者丟棄它。在作出這個(gè)決定之前，你看不到這些內(nèi)容，所以如果有什么有價(jià)值的東西你就不會(huì)有任何的想法。整個(gè)驅(qū)逐過程通常花費(fèi)約50萬日元。
總之，在日本，平均驅(qū)逐需要一年的時(shí)間，花費(fèi)將接近100萬日元。從租戶中取回任何東西也幾乎是不可能的。結(jié)論：作為房東，你只能用法院作為最后的手段。
擔(dān)保公司
在法庭上處理拖欠租客的困難，是房東要求租戶得到擔(dān)保公司支持的主要原因。
大約半個(gè)月的租金，擔(dān)保公司承擔(dān)承租人不會(huì)支付租金的風(fēng)險(xiǎn)。如果承租人違約，擔(dān)保公司將向房東支付租金，然后嘗試從租戶那里收取租金。
擔(dān)保公司基本上是收款機(jī)構(gòu)。
在接受租戶之前，擔(dān)保公司會(huì)檢查租戶的信用等級(jí)。由于日本沒有適當(dāng)?shù)膰覙?biāo)準(zhǔn)化信用評(píng)分系統(tǒng)，房東不能進(jìn)行這種信用檢查。沒有穩(wěn)定工作的人，外國人，企業(yè)家和老年人有時(shí)被拒絕。但是，如果佃戶不是由擔(dān)保公司承擔(dān)的話，那么房東就會(huì)面臨不得不應(yīng)付法院系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)。
采集
然而，很多租房者都是由擔(dān)保公司支持的，當(dāng)租房者拖欠房租時(shí)，我們（作為物業(yè)管理公司）只能聯(lián)系保證人公司。這必須在10天左右的時(shí)間內(nèi)完成，否則擔(dān)保公司將不會(huì)接受索賠。
但如果承租人沒有保證人，我們會(huì)先通過電話與他們聯(lián)系。如果他歉意，真的沒有錢，我們會(huì)提供一個(gè)付款計(jì)劃或更便宜的公寓。
但是，如果承租人實(shí)際上是在試圖避免支付租金，我們會(huì)打電話給親戚，緊急聯(lián)系人，如果可能的話，他們的工作場(chǎng)所。如果這不能導(dǎo)致合理的討論，我們將敲門并留下通知。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，你是不是允許離開的通知在公眾面前，但有時(shí)，人們可以感到羞恥而付出，如果一個(gè)字母留伸出的郵箱給別人看。
改變鎖定，關(guān)閉公用設(shè)施或強(qiáng)制進(jìn)入房產(chǎn)是不合法的。
但是，作為房東，您可以撥打當(dāng)?shù)嘏沙鏊f，您在一段時(shí)間內(nèi)沒有收到租房人的來信，警察可以陪同您開門。
如果租客已經(jīng)騰出房子，你將無法收回拖欠的房租，但是你可以避免繁瑣的拆遷過程。如果租客仍然居住在法院，法院下令驅(qū)逐是您作為房東唯一的選擇。
于2004年來到日本，第一天就申請(qǐng)了抵押貸款。在兩個(gè)月的研究中，他在東京購買了他的第一個(gè)物業(yè)，一個(gè)在Shirokane的三居室的房子。到2005年，他購買了他的第一個(gè)投資物業(yè)。
在這個(gè)過程中，奧斯坎普先生遇到了日本房地產(chǎn)市場(chǎng)缺乏透明度，于是開始建立計(jì)算機(jī)模型來協(xié)助進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。到2006年，他能夠?qū)崿F(xiàn)他在Shirokane房子的60％利潤的第一次資本收益。
這鼓勵(lì)他認(rèn)真看待房地產(chǎn)。當(dāng)很多朋友和同事開始詢問信息時(shí)，他意識(shí)到需要一個(gè)專門幫助處理日本市場(chǎng)的外國人的房地產(chǎn)中介。
他于2007年9月成立了赤坂房地產(chǎn)。他在2009年初的黑暗時(shí)期通過購買更多的房產(chǎn)來應(yīng)對(duì)金融危機(jī)。到2010年，許多投資者開始采取這一策略。
在Oskamp先生成立赤坂房地產(chǎn)之前，他曾在紐約，倫敦和東京的瑞士信貸，花旗銀行，瑞銀和巴克萊等公司工作超過15年，并在阿姆斯特丹工作。在巴克萊銀行的最后一個(gè)職位上，他是一名定量分析師，模擬掉期交易者的日元收益率曲線。
奧斯坎普先生分配在馬尼拉和東京之間的時(shí)間，有五個(gè)女兒。他目前在日本擁有24個(gè)物業(yè)，但租住他所住的公寓。在他難得的空閑時(shí)間里，你可能會(huì)找到他在海邊與女兒或享受旅行。
赤坂房地產(chǎn)
赤坂房地產(chǎn)重點(diǎn)幫助外國人在東京購買房產(chǎn)，包括主要住宅和投資性房地產(chǎn)。其他服務(wù)包括物業(yè)管理，獲得融資幫助和組織裝修。
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