在日本買房的指南
第一步：研究房地產(chǎn)和融資方案
任何人想要購(gòu)買住宅的第一步是從研究各種選擇開始，確定優(yōu)先事項(xiàng)并確定預(yù)算。
您需要考慮是否要購(gòu)買新的或二手住宅，公寓或獨(dú)立屋，或者如果您的預(yù)算和時(shí)間允許，甚至購(gòu)買一塊土地，并為您建造房屋。我們將在后續(xù)文章中介紹這些選項(xiàng)的優(yōu)缺點(diǎn)。
你能出多少錢？
總的來(lái)說(shuō)，日本的貸款人為年收入不超過(guò)全年總收入的25％的個(gè)人提供融資。
稅收將增加約6％至7％的購(gòu)買價(jià)格。有關(guān)稅務(wù)問(wèn)題的更多信息，請(qǐng)參閱本指南關(guān)于 日本房地產(chǎn)稅，包括計(jì)劃年度固定資產(chǎn)（財(cái)產(chǎn)）稅。
如果您使用代理人購(gòu)買房產(chǎn)，您必須支付購(gòu)買價(jià)格加上 6萬(wàn)日元加消費(fèi)稅（目前為8％）的3％的經(jīng)紀(jì)費(fèi)（傭金）。請(qǐng)看這篇文章：購(gòu)買日本財(cái)產(chǎn)時(shí)的購(gòu)買費(fèi)用和稅收細(xì)目
居民外國(guó)人融資選擇
一些日本銀行向日本的外國(guó)人借錢。如果您有永久居留身份或與日本公民結(jié)婚，您最有可能獲得貸款人的好評(píng)。有些銀行還借給在日本有長(zhǎng)期工作經(jīng)驗(yàn)的外國(guó)人，或者你的配偶有永久居留簽證。請(qǐng)參閱這篇文章，了解您將需要的文件以及哪些銀行向外國(guó)人借錢。
如果你是一個(gè)非居民，在日本尋找貸款機(jī)構(gòu)是非常困難的，但有些人可能會(huì)根據(jù)具體情況與你進(jìn)行交涉。
從收集潛在融資來(lái)源的信息開始。日本的私人銀行和地方信用社提供住房貸款的大部分。請(qǐng)參閱這些指南以獲取更多信息：獲取住房貸款作為外國(guó)人在日本和指南，以住房抵押貸款在日本。
決定你是否想要一個(gè)固定或可變的利率貸款，也就是說(shuō)，在整個(gè)還款期限內(nèi)每月還款額是多么重要。目前固定利率貸款在日本非常受歡迎，因?yàn)槔侍幱跉v史最低點(diǎn)。請(qǐng)?jiān)谶@篇文章中了解更多關(guān)于日本住房抵押貸款利率的信息。
第2步：查看和比較屬性并選擇貸款人
一旦你決定了你想要的財(cái)產(chǎn)的基本參數(shù)，是時(shí)候真正到處逛逛。要做到這一點(diǎn)的一個(gè)好方法是在你想要的鄰里找到可比的屬性，并找出最近為這些屬性支付的價(jià)格。
土地，基礎(chǔ)設(shè)施，交通和旅游部有一個(gè)網(wǎng)站，以幫助您找到可比價(jià)格的物業(yè)交易。一個(gè)地方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可以是一個(gè)非常寶貴的資源，也可以通過(guò)看網(wǎng)上開始價(jià)格走勢(shì)的數(shù)據(jù)和比較房源信息房地產(chǎn)日本。
參加許多開放的房屋，盡可能多地看到這些是很重要的。在房地產(chǎn)方面，沒有什么比看到第一手的許多不同的屬性，不同的布局等，以真正感受到哪些區(qū)分因素對(duì)你來(lái)說(shuō)是最重要的。查看許多地方將有助于您學(xué)習(xí)如何更有效地比較屬性。
第三步：完成申請(qǐng)購(gòu)買或意向書，并獲得貸款預(yù)審批
購(gòu)買新的公寓或房子
如果您正在購(gòu)買新的公寓或房屋，您需要填寫 由開發(fā)商或房地產(chǎn)公司提供的購(gòu)買申請(qǐng)（購(gòu)入申込書 或kounyuu moshikomisho）。對(duì)于新的物業(yè)，通常會(huì)根據(jù)收到的申請(qǐng)數(shù)量進(jìn)行抽獎(jiǎng)，所以請(qǐng)記住，即使申請(qǐng)之后，您的購(gòu)買要約也可能不被接受。
如果您的申請(qǐng)不被接受，申請(qǐng)費(fèi)通常在20,000日元到100,000日元之間。如果您的申請(qǐng)被接受，這筆錢將被分配到您在執(zhí)行購(gòu)買協(xié)議時(shí)支付的保證金。
購(gòu)買二手房
如果您正在購(gòu)買二手住宅，您可能需要向賣家提交一份意向書（買付證明書或日文kaitsuke shoumeisho）。使用意向書的理由是通知賣方您正在認(rèn)真考慮購(gòu)買該物業(yè)。意向書中有很多可能的內(nèi)容，但其真正目的是作為談判的起點(diǎn)。我們將在后續(xù)文章中介紹典型意向書中的關(guān)鍵內(nèi)容。
支付誠(chéng)實(shí)金錢/存款
保證金（手付金tetsukekin）是買方支付給賣方的保證金，以證明買方意圖的嚴(yán)重性。通常為總購(gòu)買價(jià)格的5-10％，一般在交易完成后計(jì)入總購(gòu)買價(jià)格的一部分。
獲得貸款預(yù)審批
在您提交意向書或申請(qǐng)書的同時(shí)，您需要通過(guò)與您的貸款人交談來(lái)開始貸款預(yù)先批準(zhǔn)（或預(yù)先篩選）過(guò)程。（1）您的護(hù)照和當(dāng)?shù)伛{照的身份證明文件，（2）最近的健康證明，以及（3）您的年度稅收收據(jù)（源泉收票或gensen choushuuhyou） 。
第四步：接收和回顧重要事項(xiàng)的解釋
該重要事項(xiàng)的說(shuō)明（重要事項(xiàng)說(shuō)明書juuyoujikou setsumeisho在日本，下面的“解釋”）是賣方的代理人起草的法律披露文件，應(yīng)該包含所有的材料信息的任何買家可能會(huì)想知道能做出明智的購(gòu)買決定。
根據(jù)日本的法律，在買方簽署購(gòu)買協(xié)議之前，這是一份書面文件，必須交付給買方（也要口頭解釋）。這個(gè)解釋可以是20到100頁(yè)的長(zhǎng)度，因此通常需要賣方的代理人進(jìn)行大量的工作。這個(gè)解釋的原因是為了減少買賣雙方之間發(fā)生的爭(zhēng)議，確保買方在簽訂具有法律約束力的采購(gòu)協(xié)議之前有足夠的信息。
第五步：執(zhí)行購(gòu)買協(xié)議并完成貸款申請(qǐng)
簽署購(gòu)買協(xié)議
一旦您對(duì)重要事項(xiàng)解釋的內(nèi)容感到滿意，現(xiàn)在是簽署采購(gòu)協(xié)議的時(shí)候了。您應(yīng)該確保購(gòu)買協(xié)議包含您與賣方商定的所有事項(xiàng)。
稅收考慮
另外，如果您的購(gòu)買將在年中進(jìn)行，您需要確保賣方承諾支付固定資產(chǎn)稅和城市規(guī)劃稅的相當(dāng)于賣方擁有該房產(chǎn)的天數(shù)的部分那年。另外，您可以通過(guò)這個(gè)相同的數(shù)額來(lái)折扣購(gòu)買價(jià)格。
郵票或印章（inkan,印鑒）
為了簽署具有法律效力的日本協(xié)議，您需要在日本人的名字上蓋上印有您名字的圖章或印章，同時(shí)證明您已經(jīng)與當(dāng)?shù)氐膮^(qū)政府以您的名義合法登記了該印章。
支付平衡的保證金
您還需要支付保證金（如果在意向書時(shí)支付了金額，則保證金的余額），作為法律考慮或買方打算進(jìn)入的交換條件與賣方達(dá)成有約束力的合同。
完成貸款申請(qǐng)
在簽署購(gòu)買協(xié)議時(shí)，如果您已經(jīng)通過(guò)貸款預(yù)審程序，您需要正式申請(qǐng)貸款，您需要融資來(lái)支付全部購(gòu)買價(jià)格。正規(guī)的貸款申請(qǐng)程序可能？比較繁瑣，占用大量的時(shí)間。平均來(lái)說(shuō)，大約需要兩個(gè)月才能完成貸款申請(qǐng)。
第六步：執(zhí)行貸款文件，并進(jìn)行財(cái)產(chǎn)的最終物理檢查
當(dāng)銀行完成對(duì)您的申請(qǐng)的承保并批準(zhǔn)您的貸款時(shí)，您將不得不簽署實(shí)際的日本語(yǔ)貸款文件。在日本，貸款協(xié)議和貸款抵押（銀行擁有物業(yè)擔(dān)保權(quán)益作為貸款抵押品的權(quán)利）通常是同一合同包的一部分（金銭消費(fèi)貸借契約兼抵當(dāng)権設(shè)定契約kinsenshohitaishaku keiyaku ken teitoukensettei keiyaku）。貸款利息通常不會(huì)在這一天開始累計(jì)，而是在您實(shí)際收到貸款收益時(shí)（即所謂的提款日期）。
這也是物業(yè)最后的物理檢查時(shí)間，以確保一切都按計(jì)劃進(jìn)行。一旦購(gòu)買價(jià)格的余額支付給賣方，將很難展開交易。這是最后的一次，你可以得到安慰，你在完成交易之前購(gòu)買你想要的東西。
第七步：收取貸款收益，支付購(gòu)買價(jià)格的剩余部分和所有者的注冊(cè)變更
通常會(huì)與賣方和貸方的代表舉行正式會(huì)議，以完成您的新住宅的購(gòu)買。
你也想擁有一個(gè)法律代書人（司法書士，shihoushoushi）已經(jīng)授權(quán)由賣方行事代表他或她改變合法注冊(cè)存在。法定代書人是代表賣方負(fù)責(zé)完成從賣方到買方的所有權(quán)登記合法轉(zhuǎn)讓的人，并代表買方確保沒有最后一刻的意外抵押或其他第三方抵押，當(dāng)事人在財(cái)產(chǎn)上的產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)。
第八步：接收財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)入和轉(zhuǎn)入
最后，你準(zhǔn)備好入住并開始享受你的新房子。入住后一年不要忘記在日本繳稅，所以您可以享受抵押貸款扣除的好處。在后續(xù)文章中，我們將討論在日本的住房抵押貸款扣除。
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