2017年5月24日的香港房地產研究報告
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2017/8/4
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香港金融管理局（金管局）已在一周內宣布了第二套抵押貸款緊縮措施，針對多個貸款的借款人，他們的收入來源于城外，另一個嘗試冷卻過熱的房地產市場。
商業銀行必須在評估信用風險時分配更大的風險權重，同時通過將貸款價值（LTV）比率降低10％，減少住宅和商業房地產貸款的數量。此外，正在為企業購買房屋的公司的貸款額度從50％下降到40％。（資料來源：金管局;二零零七年五月十九日，SCMP）
由于大多數業主在經濟上都很強勁，所以新措施的價格上漲速度有限。主要市場得到了不受新措施影響的初次買家和15％的從價印花稅。具有較強財務背景的大型開發商也可以通過替代融資提供額外貸款。對二級市場的影響可能更為顯著，因為不能從使用高LTV比率的開發商借款的投資者可能會轉向更小的單位。
中路的資本價值和租金在美利道賣地后保持高位
恒基地產已經在中環市區購買了世界上最昂貴的商業用地，擊敗了過去一年來一直主宰該市房地產業務的中國大陸開發商。房地產巨頭將為政府的美利路地塊支付23.38億港元（30億美元），可開發成為總建筑面積465,005平方尺（43200平方米）的商業大廈。每平方英尺50.640港元的隱含價值高于市場預期，專業估值介于157億港元至22億港元之間。（資料來源：SCMP，2017年5月16日）。
默里路地塊的土地出售標志著開發商在二十年來進入市場的最大商業地塊支付創紀錄的價格的最高商業住房價值。附近最近的交易也顯示出投資市場前景樂觀的跡象，里波中心的12,108平方尺（1,125平方米）辦公室單位的交易金額為4.753億港元（61.0百萬美元），創歷史新高在Lippo中心拍賣。我們相信香港的房地產資本升值還有很長的路要走。
盡管中國大陸對本次招標的興趣不足，但由于強勁的基礎需求，我們預期中環的資本值和租金將保持高位。由于空置率低于2％，商業景氣穩中有升，出租面積依然保持平穩。中央商業地段的新供應將很少，直至二00一年至二零零二年期間，由海濱兩站現場進行公開招標。然而，盡管價格非常高，投資于核心CBD的物業仍然受到歡迎。事實上，對美利道地盤的高期望已經推高了附近的價格，其中包括最近在Fairmount House和遠東金融中心辦公室的兩筆交易量為28,200港元（3820港元）和38,000港元（USD4 ，878）每平方英尺，
租賃需求在中部以外增長
太古地產公布了其第一季度業績，并在辦公室取得了積極成果。太古廣場，太古廣場及一島東擁有100％的入住率，租金分別攀升15％，10％和1％。根據太古地產，西方金融公司和銀行以及專業服務公司正在審查其成本結構，并在中太區外的其他地方，如太古坊等。英國最大的海事律師事務所之一Ince＆Co.正在搬遷到一島東，曾評論說，中央租金已經變得太貴了，無法證明其業務利潤率。（資料來源：HKEX; SCMP，2017年5月20日）
中央以外地區的新供應為占用者提供了節省成本的整合方案。市場看到越來越多的銀行認真考慮鞏固其在中環的辦事處，已開始與港島分散地點的辦事處業主進行談判。銅鑼灣新發展的吸引率也比預期的快，特別是由于中部最昂貴的樓宇的大量和高質量的占用者，在中央以外尋求節省成本的機會。
分散地點的優質建筑物的新供應為占領者提供了有吸引力的替代方案，他們發現中央區目前的租金超出了負擔得起的水平。然而，鑒于中央目前的空置率低于2％，預計由權力下放發布的空間可以迅速回填，對區內租金增長的壓力不大。中國企業的穩健需求應在短期內鞏固積極的空間吸引力。
質量倉庫需求旺盛
曾獲沙田直通電梯的倉儲大樓永豐中心兩層已售出三億六千萬港元（四千六百萬美元）。每個倉庫物業的總建筑面積為47,064平方尺，平均每平方英尺3,780港元。（資料來源：“新加坡日報”，2017年5月22日）
市場對接近第二季度的優質倉庫需求旺盛。最近，青衣物流網站正在實施多項租賃協議，預計可實現的租金為每平方尺13-15元。另有一項交易記錄顯示，葵涌的整個樓層均以市場利率租予本地倉庫用戶。
直接升降機或斜坡通往所有樓層的倉庫已經在市場上受歡迎，因為它們使得隔夜操作成為可能，其中來自機場或貨物終端的大量材料和貨物可以在同一個倉庫方便地卸載和重新包裝，然后分發到各個零售點或運輸跨境。鑒于強勁的貿易部門，整體出口（2016年第四季上升百分之四點四，二零一一年第一季上升百分之零點三）及集裝箱吞吐量（二零一六年第四季上升百分之十二點二，首季上升百分之十四點三）仍然強勁。我們預計，質量優良的倉庫建筑物，特別是那些直接升降或斜坡通往所有樓層的倉庫建筑物將繼續受到歡迎，并且在不久的將來不可能放寬對這種建筑物的需求。
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標簽：5月香港房地產研究
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