2017年六月末的香港房地產(chǎn)研究報(bào)告
來源：亞洲購(gòu)房網(wǎng)作者：亞洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/8/4
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MSCI決定將大陸股市加入其基準(zhǔn)新興市場(chǎng)指數(shù)，受到中國(guó)大陸和香港的官員以及全球投資經(jīng)理人的歡迎。經(jīng)過三次拒絕之后，最新的入場(chǎng)將使中國(guó)股市成為全球主流。該指數(shù)編譯器表示，股票市場(chǎng)已經(jīng)成為開放A股市場(chǎng)的“改變游戲規(guī)則”。
這一補(bǔ)充被廣泛認(rèn)為是中國(guó)向世界開放浩大的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)，提高其作為全球經(jīng)濟(jì)實(shí)力的信譽(yù)，加強(qiáng)其貨幣國(guó)際地位的道路上的時(shí)刻。（資料來源：SCMP，2017年6月21日）
將中國(guó)A股納入MSCI新興市場(chǎng)指數(shù)是中國(guó)龐大的國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)進(jìn)一步國(guó)際化的重要一步。此舉也有助于提升中國(guó)人民幣作為國(guó)際貨幣的地位。香港應(yīng)該通過在現(xiàn)有股票聯(lián)運(yùn)計(jì)劃下成為外資進(jìn)入中國(guó)大陸市場(chǎng)的門戶，從而加強(qiáng)A股市場(chǎng)和人民幣全球地位。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度來看，作為CBD核心區(qū)域最大的租戶群體的地方金融業(yè)應(yīng)該從最新的融入中受益。這種變化應(yīng)該支撐著甲級(jí)寫字樓的需求。
核心區(qū)CBD商業(yè)性房地產(chǎn)對(duì)投資者依然具有吸引力
美國(guó)基金在上環(huán)德輔道中161-167號(hào)香港貿(mào)易中心收購(gòu)了一批房屋，總代價(jià)為港幣5億元（6,600萬(wàn)美元）。該處有10-13樓的地下鐵路和辦公室的商店�？偨ㄖ娣e為20,531平方尺（1,908平方米），平均售價(jià)約為每平方尺24,353港元（3,138美元），同時(shí)，銀行中層21-22戶的美國(guó)中央大樓售價(jià)為10.8億港元（1,400萬(wàn)美元），或每平方尺港幣33,920（4373美元）（“香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)”，2017年6月22日）
自從默里路停車場(chǎng)地盤銷售以來，投資對(duì)核心區(qū)和邊緣CBD地區(qū)商業(yè)物業(yè)的看法一直保持旺盛。除了積極的中國(guó)投資者，投資市場(chǎng)受益于資金到期浪潮。由于經(jīng)濟(jì)前景良好，經(jīng)濟(jì)前景穩(wěn)定，辦公樓已成為私募股權(quán)基金最受歡迎的類別。港島的租金上漲也推高了終端用戶的需求，預(yù)期房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成本繼續(xù)增加。我們預(yù)計(jì)中央及金鐘的辦公室租金和價(jià)格分別將分別上升4.7％和15％。
中國(guó)開發(fā)商在2017年對(duì)所有住宅用地的銷售情況進(jìn)行了開銷
深圳投資與姊妹公司路景基金會(huì)合作，為屯門網(wǎng)站毆打九名競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，投標(biāo)金額為31.7億港元（4.09億美元），或每平方尺6,700港元（約合863美元），比市場(chǎng)上漲49％共識(shí)預(yù)期。這是深圳投資（深圳國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)最大的上市房地產(chǎn)公司）首次投資香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)。（資料來源：SCMP，2017年6月22日）
中國(guó)大陸企業(yè)在2017年贏得了政府土地出售名單上的五個(gè)住宅點(diǎn)，超出了當(dāng)?shù)亻_發(fā)商價(jià)格高于預(yù)期。最新的招標(biāo)結(jié)果顯示，新界地盤也可吸引中國(guó)大陸開發(fā)商的強(qiáng)烈興趣。我們認(rèn)為，當(dāng)?shù)刂行桶l(fā)展商將不得不采取更積極的定價(jià)策略，以便將來贏得網(wǎng)站。在未來數(shù)月政府投標(biāo)的三個(gè)住宅用地中，我們預(yù)計(jì)長(zhǎng)沙灣地段將因大陸開發(fā)商首屈一指的濱水地段而受到追捧。在西九龍地區(qū)出售物業(yè)的其他發(fā)展商，應(yīng)受惠于長(zhǎng)沙灣的另一項(xiàng)創(chuàng)紀(jì)錄的土地出售結(jié)果。
財(cái)政司司長(zhǎng)警告香港危險(xiǎn)的物業(yè)市場(chǎng)
新聞
香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于危險(xiǎn)的境地，容易受到財(cái)政司司長(zhǎng)陳馮富珍的修改。警告是由于美聯(lián)儲(chǔ)在香港上調(diào)借款成本而加息。他擔(dān)心香港是世界上最昂貴的房屋市場(chǎng)，因?yàn)闆]有人能夠明白調(diào)整有多深，調(diào)整水平是多少。當(dāng)局通過更嚴(yán)格的貸款和其他措施來減輕需求，到目前為止，香港的房?jī)r(jià)影響不大，因?yàn)殚_發(fā)商將土地成本提高到新的紀(jì)錄，借款成本仍然很低。近年來，由于城市擺脫危機(jī)，流行病，人口老齡化和中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩，香港地產(chǎn)事故的預(yù)測(cè)已被證明是錯(cuò)誤的。（資料來源：彭博社，
關(guān)于香港的住宅價(jià)格何去何從，都有很大的爭(zhēng)論，經(jīng)常有人認(rèn)為目前的實(shí)際利率（RIR）是短期內(nèi)價(jià)格會(huì)發(fā)生什么的一個(gè)指標(biāo)。1997年，亞洲金融危機(jī)引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退和崩潰，隨著流動(dòng)性緊縮，RIR上升。然而，即使通貨膨脹放緩價(jià)格仍然下滑。隨著2003年，當(dāng)市場(chǎng)主要由于SARS爆發(fā)而觸底時(shí)，RIR處于強(qiáng)勢(shì)地位
。一年后，RIR一度下降至零，價(jià)格已經(jīng)回升了近45％。然后，RIR在2008-09年度的全球金融危機(jī)期間變得負(fù)面，幾乎一直保持負(fù)數(shù)。在此期間，香港的住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲。值得注意的是， 然而，RIR自2015年初以來一直穩(wěn)步上升，現(xiàn)在再次接近零。
這個(gè)增長(zhǎng)的主要原因并不是利率上升，而是在2015年和2016年下降了香港的消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)通貨膨脹率。那就是目前的RIR并不能準(zhǔn)確衡量何時(shí)進(jìn)入或退出香港的住宅市場(chǎng)。似乎很重要的是長(zhǎng)期預(yù)期的RIR。雖然香港的短期名義利率有所上升，但大多數(shù)觀察家現(xiàn)在預(yù)期美國(guó)利率 - 由于本港貨幣掛鉤而使香港利率有效地上調(diào) - 僅在明年左右才逐步增加。
與此同時(shí)，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，香港的消費(fèi)物價(jià)指數(shù)通脹可能略有回升。所以， 在未來十二個(gè)月里，RIR似乎不太可能急劇上升。相反，我們保持我們的觀點(diǎn)，即RAR在二零零八年下半年可能不會(huì)果斷地超過零。除了經(jīng)濟(jì)有任何意外的沖擊外，盡管供應(yīng)量相對(duì)較大，但我們預(yù)計(jì)香港住宅的重大調(diào)整價(jià)格至少在下一年。
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