為了勸阻逃稅，印度政府在2016年11月份大幅度削減了500盧比和5000盧比，實(shí)際上使該國(guó)的86％的鈔票無(wú)效，從流通中撤出了2070億美元。這個(gè)舉動(dòng)預(yù)計(jì)會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入停滯，因?yàn)榉课葙I(mǎi)家通常支付現(xiàn)金的30-40％的房屋現(xiàn)金，并且為了避免稅收，現(xiàn)金支付的做法是無(wú)所不在的。
但由于需求已經(jīng)回升，對(duì)后期惡化財(cái)產(chǎn)下滑的擔(dān)憂(yōu)已經(jīng)消失。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司PropTiger，印度前9個(gè)城市的銷(xiāo)售額在2017年1 - 3月期間增長(zhǎng)了19％，達(dá)到51,715臺(tái)，而上季度為20％。
這并不是說(shuō)，惡化對(duì)經(jīng)濟(jì)體系沒(méi)有給予相當(dāng)大的沖擊。當(dāng)然是這樣。不僅在房地產(chǎn)方面，而且在經(jīng)濟(jì)乃至國(guó)外，由于印度人與現(xiàn)金不謀而合，力圖將資金移交給傳統(tǒng)的印度螺栓孔，如迪拜和毛里求斯。事實(shí)上，一個(gè)最明顯的惡化結(jié)果之一可能是印度人對(duì)外國(guó)資產(chǎn)，外國(guó)投資和外國(guó)財(cái)產(chǎn)的胃口增加。
實(shí)施惡化后的幾個(gè)星期，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了很大的不確定性，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了放緩。在2016年的最后一個(gè)季度，印度八大城市的銷(xiāo)售量同比下降了44％，達(dá)到2010年以來(lái)的最低水平。相比之下，上半年銷(xiāo)售量超過(guò)13.5萬(wàn)臺(tái)，同比增長(zhǎng)7％，奈特弗蘭克。在第三季度，銷(xiāo)售額也有所下滑，在節(jié)日季節(jié)銷(xiāo)售了大約67,000-68,000臺(tái)。
孟買(mǎi)經(jīng)紀(jì)人奧布雷·卡瓦洛（Aubrey Carvallo）表示，經(jīng)過(guò)惡化后，那些正在尋求購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)作為投資的房屋在現(xiàn)金禁令之后一夜之間就消失了。“ 孟買(mǎi)經(jīng)紀(jì)人奧布雷·卡瓦洛（Aubrey Carvallo）說(shuō)，孟買(mǎi)經(jīng)紀(jì)人在二十年的工作中從未見(jiàn)過(guò)這么低的需求。
然而，從那以后，已經(jīng)有了明顯的復(fù)蘇。庫(kù)存突破已經(jīng)減少。第四季度，由46個(gè)月下降至38個(gè)月。根據(jù)PropTiger，新的發(fā)布量增加了19％，達(dá)到51,500臺(tái)，是過(guò)去八個(gè)季度的最高。其中26％在孟買(mǎi)，14％在海得拉巴，13％在古爾岡。超過(guò)一半的銷(xiāo)售額來(lái)自孟買(mǎi)市場(chǎng)（23％），浦那（18％）和班加羅爾（16％）。
買(mǎi)方的偏好已經(jīng)向即將推進(jìn)的項(xiàng)目轉(zhuǎn)變。 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在2017年3月收到查詢(xún)和預(yù)訂，即使是財(cái)政的最后一個(gè)月，當(dāng)需求通常下降時(shí)。
印度出售
PropTiger.com的業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人（咨詢(xún)和數(shù)據(jù)洞察）Anurag Jhanwar說(shuō)，大部分的復(fù)蘇是由經(jīng)濟(jì)適用房部門(mén)推動(dòng)的，由于其最近的基礎(chǔ)設(shè)施狀況，總發(fā)貨量的比例上升了22％。
這是由呼應(yīng)Samantak達(dá)斯，首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家和國(guó)家主管研究萊坊在電子郵件采訪(fǎng)中說(shuō)，“開(kāi)發(fā)商的重點(diǎn)是保障性住房項(xiàng)目，從到政府正在向段關(guān)注受益。因此，較小的公寓和萎縮的公寓價(jià)值也受到了極大的興趣。“
根據(jù)PropTiger的報(bào)告，價(jià)格在前9名城市的第四季度仍然保持領(lǐng)先，年均增長(zhǎng)率在1％至3％之間。根據(jù)PropTiger的說(shuō)法，2017年，
海德拉巴環(huán)比漲幅最大，環(huán)比上漲5％至3970盧比（62美元）/平方米。
在班加羅爾，價(jià)格環(huán)比上漲了3％，達(dá)到每平方米4822盧比（75美元）。
在欽奈，價(jià)格環(huán)比上漲了3％，至每平方米5044盧比（約合78美元）。
在艾哈邁達(dá)巴德，價(jià)格環(huán)比上漲1％至2942盧比（46美元）/平方米。
在古爾岡，價(jià)格小幅下滑近0％，至每平方米5,318令吉（83美元）。
在孟買(mǎi)，價(jià)格每平方米下降1％至8,153盧比（127美元）。
在加爾各答，價(jià)格下降了2％，達(dá)到每平方米3822令吉（US $ 60）。
在浦那，價(jià)格下降了2％，達(dá)到每平方米4774盧比（US $ 74）。
在諾伊達(dá)，價(jià)格每平方米下降3％至3,965盧比（62美元）。
惡化：暫時(shí)的挫折
印度房?jī)r(jià)
大多數(shù)情況下，Demonetization主要是以現(xiàn)金交易為主的二手房市場(chǎng)。但是，Samantak Das表示，由于新建商品的房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)由貸款提供資金，所以這種放緩很快也會(huì)影響到預(yù)計(jì)將與貨幣禁令隔離的新建行業(yè)。事實(shí)上，到2016年底，新的發(fā)布量同比下降了61％。
Das補(bǔ)充說(shuō)：“第四季度的數(shù)字證明，這個(gè)惡化行動(dòng)已經(jīng)對(duì)該國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了影響，該市場(chǎng)剛剛從早期的怠惰中恢復(fù)過(guò)來(lái)。據(jù)達(dá)斯透露，免稅和贈(zèng)品形式的間接折扣變得更為顯著。
然而，2017年第一季度出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)人員將重點(diǎn)放在為最終用戶(hù)群而不是投資者服務(wù)的能力上。
他說(shuō)毫無(wú)疑問(wèn)，他們說(shuō)，惡化已經(jīng)改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)，把它從投機(jī)轉(zhuǎn)向了最終用戶(hù)：“住宅物業(yè)高回報(bào)的投資前提已經(jīng)由于房?jī)r(jià)過(guò)去一直停滯不前而減弱兩年來(lái)，市場(chǎng)格局不斷變化，“達(dá)斯說(shuō)。
“透明度，效率和治理的新景觀(guān)，由demonetisation計(jì)劃，2016年的”Benami交易（禁止）修正法“和房地產(chǎn)管理集體帶來(lái)的挑戰(zhàn)，將挑戰(zhàn)房地產(chǎn)投資和交易的現(xiàn)狀，甚至開(kāi)發(fā)商正在集中精力為最終用戶(hù)而不是投資者服務(wù)。“
惡化使貸款利率下降 - 但是RBI不太可能降息
印度利率通脹
銀行業(yè)存款激增導(dǎo)致貸款資金開(kāi)放。
“在整個(gè)職業(yè)生涯中，我從未見(jiàn)過(guò)這樣的存款流。我們以8％至10％的速度增長(zhǎng)。突然，我們?cè)鲩L(zhǎng)了22％到25％，這是巨大的。我們也看到，一旦這些路緣被解除，流出的錢(qián)數(shù)量（……）至少有60％到65％仍然在銀行。印度國(guó)家銀行（SBI）的首席執(zhí)行官Arundhati Bhattacharya說(shuō)，在這個(gè)程度上，可借貸的資源肯定會(huì)上升。
在印度國(guó)家銀行已經(jīng)開(kāi)始了90個(gè)基點(diǎn)，削減貸款利率至7.75％，隔夜貸款期限，并以8.15％的三年任期。
印度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商協(xié)會(huì)（CREDAI）聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)Rohit Modi說(shuō)：“有些購(gòu)房者已經(jīng)將購(gòu)買(mǎi)決定擱置下來(lái)，直到清除噪音。“但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，惡化將有助于組織開(kāi)發(fā)商以更合適的價(jià)格采購(gòu)?fù)恋兀驗(yàn)檫@些土地不會(huì)與將黑錢(qián)投入購(gòu)買(mǎi)和持有的買(mǎi)家競(jìng)爭(zhēng)，這將有助于建設(shè)更實(shí)惠的房屋，實(shí)現(xiàn)到2022年為所有目標(biāo)的住房。“
財(cái)產(chǎn)顧問(wèn)CBRE預(yù)計(jì)到2017年將有大約70億美元的房地產(chǎn)業(yè)投資，到2020年將達(dá)到100億美元。據(jù)摩根士丹利（Morgan Stanley）的統(tǒng)計(jì)，印度年輕的勞動(dòng)力市場(chǎng)接近購(gòu)房年齡，預(yù)計(jì)未來(lái)10年房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅度推動(dòng)，到二零二五年，由于摩根士丹利的摩爾士丹利（Morgan Stanley）的推動(dòng)，到2015年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額從去年的1050億美元推升至4620億美元。
房地產(chǎn)監(jiān)管法（RERA）
引起印度第一個(gè)房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的“房地產(chǎn)監(jiān)管法”（RERA）終于在五年一，九年后的概念實(shí)施。
根據(jù)這一行為，每個(gè)國(guó)家將有其監(jiān)管者保護(hù)買(mǎi)方的利益，并保持迅速的爭(zhēng)議解決。它將解決延遲和施工質(zhì)量等問(wèn)題。所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在RERA注冊(cè)，包括改建和收取的收入。
預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入將大幅增加的開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)將面臨現(xiàn)金緊縮，因?yàn)榘A(yù)發(fā)布廣告在內(nèi)的所有廣告都必須事先獲得批準(zhǔn)。
開(kāi)發(fā)商還必須向買(mǎi)家通報(bào)其他正在進(jìn)行的項(xiàng)目。如果開(kāi)發(fā)商違約交貨日期，則必須以買(mǎi)賣(mài)雙方的利益返還資金。如果買(mǎi)家選擇不付款，他們將每月支付月利息。開(kāi)發(fā)人員現(xiàn)在被視為將重點(diǎn)放在項(xiàng)目執(zhí)行上，而不是新的發(fā)布。
違規(guī)建筑商將被罰款高達(dá)項(xiàng)目總成本的10％或最高3年徒刑。
“2016年敵對(duì)財(cái)產(chǎn)（修訂及確認(rèn)）條例草案”
印度議會(huì)在總理納倫德拉·莫迪（Narendra Modi）令人不安的民族主義政權(quán)背景下，最近通過(guò)了“敵對(duì)財(cái)產(chǎn)法案”，修改了一項(xiàng)49歲的法律。1968年，在1965年的印巴戰(zhàn)爭(zhēng)之后，頒布了“敵對(duì)財(cái)產(chǎn)法”，管理“屬于敵方，敵方或敵方公司所持有或管理的財(cái)產(chǎn)”，并列出了托管人的權(quán)力這種屬性歸屬于印度的敵人財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)修正案，在分配期間遷移到巴基斯坦和中國(guó)的繼任者將不再對(duì)印度留下的財(cái)產(chǎn)提出任何索賠。到目前為止，已經(jīng)確定了大約9,500個(gè)敵方財(cái)產(chǎn)，其中大多數(shù)屬于巴基斯坦公民，從戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期開(kāi)始。
以下是一些法案的重要規(guī)定：
保管人從1968年追溯追溯到敵方財(cái)產(chǎn)的所有者
敵方財(cái)產(chǎn)自1968年以來(lái)進(jìn)行的所有合法銷(xiāo)售均無(wú)效
作為敵人合法繼承人的印度公民，被禁止繼承敵方財(cái)產(chǎn)
民法庭和其他當(dāng)局禁止聽(tīng)取有關(guān)敵方財(cái)產(chǎn)的一些爭(zhēng)議
買(mǎi)家準(zhǔn)備玩的規(guī)則是為了討價(jià)還價(jià)
以下簡(jiǎn)要的調(diào)查總結(jié)了“ 關(guān)于2016年Knight Frank”的報(bào)告，并沒(méi)有涵蓋2017年第一季度，這可能會(huì)在所有市場(chǎng)上顯著復(fù)蘇。2016年，據(jù)奈特·弗蘭克（James Knight Frank）介紹，孟買(mǎi)等幾個(gè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商通過(guò)提供免除印花稅和注冊(cè)費(fèi)等間接折扣來(lái)應(yīng)對(duì)惡化的挑戰(zhàn); 免費(fèi)禮品（金和消費(fèi)電器）; 和自由融資計(jì)劃，買(mǎi)家只支付了5％的預(yù)付款。更廣泛地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)而推動(dòng)價(jià)值部門(mén)。
德里NCR
該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2010年以來(lái)一直受到壓力，2016年持續(xù)上漲。2016年上半年，市場(chǎng)需求（-29％）和供應(yīng)（-73％）均呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-73％）根據(jù)奈特·弗蘭克的說(shuō)法，到2015年的同一時(shí)期。
然而，由于項(xiàng)目交付，價(jià)格降低，以及改善基礎(chǔ)設(shè)施，例如Noida Extension和Noida-Greater Noida高速公路，開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售額略有增加，2016年第三季度出現(xiàn)了復(fù)蘇。市場(chǎng)化進(jìn)程影響市場(chǎng)，2016年第四季度的銷(xiāo)售量同比下降了53％，新的發(fā)布量下降了73％。
2016年下半年，諾伊達(dá)的單位發(fā)射量超過(guò)一半，價(jià)格在750-150萬(wàn)美元之間，主要適用于中段。改善連接性和完善的基礎(chǔ)設(shè)施使諾伊達(dá)與其他NCR微型市場(chǎng)相得益彰。負(fù)擔(dān)能力也推動(dòng)了加扎吉亞邦的銷(xiāo)售，與2016年上半年相比，2016年的H2銷(xiāo)售額增長(zhǎng)了47％。
孟買(mǎi)
約29 000單位分別在孟買(mǎi)大都會(huì)區(qū)（MMR）及其郊區(qū)發(fā)起于2016年，18.8％的跌幅相比，到2015年，根據(jù)高力。新發(fā)射的大約51％在Thane。其余的分別是中部郊區(qū)（23％），孟買(mǎi)（15％），孟買(mǎi)中部（9％）和南孟買(mǎi)（2％）。
銷(xiāo)售額在2016年第四季度同比下降了50％，達(dá)到8,617輛，在惡化之后。新的發(fā)布也下降了77％。據(jù)萊坊，間接折扣，免收印花稅和登記費(fèi)的形式被提供; 免費(fèi)禮品（金和消費(fèi)電器）; 和自由融資計(jì)劃，買(mǎi)家只支付了5％的預(yù)付款。
南孟買(mǎi)和孟買(mǎi)中部地區(qū)的高端市場(chǎng)受到最大的打擊，2015年下半年的銷(xiāo)量分別比去年同期下降了54％和41％; 而Thane和周邊中央郊區(qū)的影響相對(duì)較小。
班加羅爾
班加羅爾受到最近的惡化影響最小。Colliers說(shuō)，2016年在班加羅爾發(fā)射了近24,800臺(tái)，比2015年同期減少了35％。但是，預(yù)計(jì)發(fā)射前的新機(jī)組管道將會(huì)增加2017年的樂(lè)觀(guān)情緒。
Mantri Developers和Sobha Ltd.等幾家開(kāi)發(fā)商為即將到來(lái)的項(xiàng)目尋求私募股權(quán)融資，支持相信班加羅爾的住宅市場(chǎng)在2016年將成為機(jī)構(gòu)投資者的首選。KKR印度顧問(wèn)和Piramal基金管理等主要參與者也投入資金用于建設(shè)融資和償債債務(wù)。
南部班加羅爾在2016年的新發(fā)布中占了近一半。奈特·弗蘭克（Knight Frank）認(rèn)為這是周邊地區(qū)推出的住宅項(xiàng)目數(shù)量，如電子城，吉加尼，米拉桑德拉和薩拉布普爾路。
2016年，欽奈新推出的同比下降了35％，其中郊區(qū)和周邊象限發(fā)行量為94％，而中央和非中央地區(qū)則只有6％。Colliers指出，北部（25％），西南（19％），南（17％），西（17％）和西北（16％）之間分布。
無(wú)奈之下，欽奈中央消費(fèi)者在2016年上半年對(duì)高價(jià)供應(yīng)激增時(shí)的買(mǎi)家興趣穩(wěn)中有升。
西方微觀(guān)市場(chǎng)，如Kolapakkam和馬杜拉沃耶爾繼續(xù)看到牽引由于相對(duì)價(jià)格較低的庫(kù)存和良好的連接與SBD的地方，如山，波奧納馬萊埃高路和瓦拉薩拉瓦卡姆的攝取增加。最近復(fù)興的馬杜拉 - 欽奈港高架走廊將進(jìn)一步推動(dòng)這個(gè)微型市場(chǎng)的住宅市場(chǎng)。
浦那
2016年新產(chǎn)品下降35％，其中最主要的是預(yù)算到中端市場(chǎng)。約有80％的新單位在西部浦那（Baner，Hinjewadi），南（Undri，Handewadi），東南（Keshavnagar，Hadapsar）和東（Kharadi）的商業(yè)中心附近的地方推出。中央浦那，適應(yīng)奢侈品市場(chǎng)，僅占發(fā)貨量的2％。剩下的18％的發(fā)射在遙遠(yuǎn)的地方，如皮普里和欽奇瓦德。
根據(jù)奈特·弗蘭克（Knight Frank）的說(shuō)法，為了應(yīng)對(duì)不斷變化的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商們?cè)?016年的H2期間將新的發(fā)售量減少到2000萬(wàn)盧比。
租金收益率低
據(jù)“ 全球物業(yè)指導(dǎo)”調(diào)查顯示，印度的租金收益率較低。
在孟買(mǎi)南部，平均收益率從2.4％到2.5％。
新德里的租金收益率仍然很差，在2.9％至3.2％之間。
班加羅爾的收益率較高，從3.3％到4.0％不等，但仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年的收益率，從7.2％到10％不等。
截至2016年12月份的房地產(chǎn)公司Magic Bricks繪制的數(shù)據(jù)相同：
市 大道 租金收益率
新德里 2.47％
孟買(mǎi) 2.55％
班加羅爾 3.80％
普納 2.67％
奈 2.81％
加爾各答 3.73％
海得拉巴 3.84％
資料來(lái)源：魔磚
Ambit Capital指出，如果印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格正確，租金收益往往應(yīng)該靠近借款成本。相反，孟買(mǎi)（如）的租金收益率約為2-3％，而貸款利率則在10％左右。
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