成人一级视频_亚洲综合在线一区_免费一看一级毛片_亚洲午夜精品一区二区三区 _亚欧美中日韩视频_91亚洲精品一区_高清不卡一区二区

日本商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷史　　 

　　一、發(fā)展分析

　　日本的購物中心起源于20世紀(jì)60年代，即二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇期。六十年代末，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場（General Merchandised Store）開始形成分支，從事于購物中心的開發(fā)工作。1969年日本第一座大型、以百貨公司為主力店的購物中心----玉川高島屋(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區(qū)開業(yè)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型購物中心。不過當(dāng)時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心以及公眾聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進(jìn)行開發(fā)，因此在當(dāng)時購物中心是以市區(qū)內(nèi)的購物中心為主。

　　70年代，伴隨經(jīng)濟(jì)的騰飛，日本的購物中心也進(jìn)入快速發(fā)展階段。整個70年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數(shù)字增加到626家。從70年代開始，一些專門從事商業(yè)活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區(qū)住宅也發(fā)展起來，借助這個時機(jī)，日本郊區(qū)購物中心開始興起。

　　20世紀(jì)90年代是日本購物中心快速發(fā)展的一個時期，以現(xiàn)存購物中心的數(shù)目為基礎(chǔ)，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。90年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直維持到2000年。2000年6月日本開始實行“大規(guī)模零售店選址法”（large-scale retail store location law），盡管大多數(shù)關(guān)于大型零售商店開設(shè)的限制性規(guī)定都已經(jīng)取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環(huán)境品質(zhì)方面卻對購物中心進(jìn)行了規(guī)范。受此影響，大型購物中心新開張數(shù)量在這個法律頒布實施之后實際上都較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數(shù)只有37家，直到2004年以后，日本購物中心的發(fā)展才恢復(fù)到先前較為正常的水平。

　　截至2006年末，日本全國共有購物中心2759個，購物中心總面積為44,919,370平米，其中總店鋪面積為36,538,400平米。平均每個單體購物中心進(jìn)駐商鋪總數(shù)為48個，平均面積為16,281平米。可見日本的購物中心主要還是以小型購物中心為主。以2006年為例，當(dāng)年日本新開業(yè)的購物中心一共有79家，其中體量小于一萬平米的購物中心有22家，一萬到三萬之間的有33家，而體量超過三萬平米的只有24家。

　　從銷售額水平分析，自1979年日本購物中心的年銷售總額就開始超過了過往一直保持強(qiáng)勢地位的百貨店，此后，購物中心年銷售額占當(dāng)年零售總額的比例也是逐步提高，近些年來這一比例一直維持在20%左右。

　　此外，從2002年開始，都市型購物中心的開發(fā)在日本開始有所回歸。尤其是在東京，由于日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)不景氣，東京的地價開始下跌，因而吸引了不少的房地產(chǎn)開發(fā)商在市區(qū)興建購物中心。　　 

　　二、現(xiàn)狀特征

　　日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，日本公共交通便利，到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。從購物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，即市、區(qū)等商業(yè)機(jī)構(gòu)比較集中的中心市、街地，包括大都市、中都市、小都市等，還有23%的購物中心分布在與中心區(qū)域相鄰接的周邊區(qū)域。

　　從主力店的情況分析，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場（GMS）或者從事食品銷售的超級市場（SM）。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場這一購物中心的主力店在日本的購物中心卻并不多。

　　日本購物中心的發(fā)展優(yōu)勢不僅僅是體現(xiàn)在硬件設(shè)計上，其軟件即公共服務(wù)也在細(xì)微之處體現(xiàn)著人性化。號稱代表日本商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）新潮流的六本木新城，為消費者提供的是家庭婦孺式的服務(wù)：醫(yī)療設(shè)施、休息區(qū)、配鑰匙、寵物寄存，免費托兒，媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務(wù)的輪椅電梯等等，一應(yīng)俱全。此外，有些購物中心甚至連小小的試衣間里都能體現(xiàn)出服務(wù)的細(xì)致周到。比如在試衣間里鋪上了厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進(jìn)入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時褲子拖在地上弄臟。還有的購物中心每當(dāng)下雨時，會專門播放一種音樂，營業(yè)員一聽就知道外面下雨了，就會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。　　 

　　三、趨勢表現(xiàn)

　　近些年來，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業(yè)中獲得發(fā)展優(yōu)勢，開始走主題特色的道路，主要表現(xiàn)在購物中心有一個統(tǒng)一的主題或與眾不同的設(shè)計特點。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂?shù)接艚鹣銍娙�以及向日葵形的表演舞臺，這個160,000平方英尺、設(shè)有56家商店的露天零售廣場展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設(shè)計，而遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。

　　近些年來，日本的購物中心不斷調(diào)整以適應(yīng)市場發(fā)展，進(jìn)而出現(xiàn)了一些新的發(fā)展趨勢。其中定位為NSC（Neighborhood Shopping center）的小區(qū)型購物中心正快速增加，成為近幾年購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流之一。其出現(xiàn)的原因在于早期因競爭關(guān)系，日本購物中心都走美式大型化路線，但由于投資及經(jīng)營成本比較高，難以達(dá)到損益平衡，加上近年來大型店（GMS）營運走下坡，業(yè)者紛紛轉(zhuǎn)型開設(shè)新形態(tài)的、規(guī)模較小的購物中心以貼近市場需求。

　　體現(xiàn)購物中心新型發(fā)展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開始有了發(fā)展，一般處于市內(nèi)（downtown），定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其服務(wù)的大都是較為富裕的人口，其建筑設(shè)計不再是封閉型的，而是低密度開放式的，以營造體驗式的，更加休閑、娛樂的消費環(huán)境。在日本，Mitsui Fudosan已經(jīng)開發(fā)了兩家基于lifestyle centers概念的購物中心，分別是LALA Garden Tsukuba和LALA Terrace Minami Senju.，體現(xiàn)了購物中心這一業(yè)態(tài)在日本的發(fā)展活力。　　 

　　日本電商與傳統(tǒng)零售業(yè)的厲害關(guān)系　　 

　　1.日本的線下實體商業(yè)網(wǎng)絡(luò)相當(dāng)發(fā)達(dá)

　　以大阪為例，大阪的商業(yè)形態(tài)有商業(yè)街、車站商業(yè)生態(tài)圖、便利店布局。通常商業(yè)街集中在市中心繁華地帶，同時各商業(yè)街通過各車站生態(tài)圈相關(guān)聯(lián)，在各車站之間的地帶以便利店、shopmall、supermart布局，從而構(gòu)建地上地下，從區(qū)域以點帶面的網(wǎng)狀商業(yè)生態(tài)圖。在商業(yè)街里面，又以美食站、藥妝店、服裝店、電玩店及生活用品店為主，力求吃喝玩樂一條龍，一條商業(yè)步行街經(jīng)常可以延綿兩三公里，并配有遮陽篷。而在每家實體店店面擺放的商品琳瑯滿目，同時日本的商品包裝一般都偏小，一個貨架從上到下可以隔七八層，所以即使是一般的實體店也能置放絕對數(shù)量較大的商品品種，以供顧客挑選。而且線下實體店每家都有不同的特色，顧客可供選擇的余地較大。

　　2.日本B-C電子商務(wù)配送體系是以遍布全國的幾萬家便利店為據(jù)點，實行就近配送

　　日本的包裹服務(wù)商可以借助便利店實現(xiàn)包裹的郵寄，在線零售商也可以利用便利店實現(xiàn)就近配送。正是因為日本的電商配送體系是建立在實體便利店的基礎(chǔ)之上，這意味著日本電商體系與實體店之間是共存存榮的關(guān)系，而不是絕對的你死我活的競爭關(guān)系。另外日本的便利店的設(shè)置密度較大，沒多遠(yuǎn)就會有家便利店。Familymart前不久還在慶祝其在全日本開第10000家連鎖店。

　　顧客在電商網(wǎng)站購物，一般情況下需要填寫個人相關(guān)信息，包括姓名、地址等，這些勢必涉及個人隱私的問題

　　日本的民眾相對保守，也比較注重個人隱私，由于比較忌諱個人信息的泄露，因此，諸多民眾對于電商還是持懷疑態(tài)度。

　　作為中國民眾使用電商購物，大多會首要關(guān)注注重電商的價格，一般電商的價格要比線下要便宜些

　　在日本，曾經(jīng)有個機(jī)構(gòu)做過相應(yīng)的調(diào)查，“不用考慮去店鋪購買的路程時間、店鋪營業(yè)時間就能購物”是日本消費者對電子商務(wù)的首要理由，而第二位的理由才是“比實體店便宜”。同時，從使用的糾紛來看，日本則是不良商品、偽劣商品、服務(wù)不周到占第一位。在日本，商品的品質(zhì)是消費者的首選，這樣作為電商的價格優(yōu)勢顯然很難發(fā)揮，自然，當(dāng)便利店遍布全日本時，“不用考慮去店鋪購買的路程時間、店鋪營業(yè)時間就能購物”電商這樣的優(yōu)勢就顯得蒼白無力了。　　 

　　3.日本很早就對其境內(nèi)從事電子商務(wù)的企業(yè)實施征稅政策

　　目前中國對于電商企業(yè)是否征稅仍舊是探討過程中。而由于日本對電商企業(yè)在稅收上有特別的傾斜政策，因此，日本的電商企業(yè)的價格優(yōu)勢也并不是很明顯。所以，在某些方面，日本政策導(dǎo)向也并沒有以電商為主導(dǎo)。

　　有日本政策方面的導(dǎo)向，還有日本民眾對于隱私的考量，因此，日本的電商并沒有像中國電商沖擊著實體經(jīng)濟(jì)，而日本的電商也與實體經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)共存共榮。