日本養老地產模式對中國開發商的借鑒
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2016/4/27
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日本老年住宅的種類
日本老年住宅主要分為"機構設施"和"住宅"兩大類。
●"機構設施"又可以做以下分類：
1.護理療養型醫療設施
2.老人保健設施
3.特別養護老人住家
4.養護老人住家
5.低收費老人住家
以上5種機構設施的入住對象一般是需要醫療或特別護理的老人，政府對開發建設這些機構設施一般給與一定的建設費的補助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、精神障礙等原因需要長期療養的特殊人群。類似于我國的公立養老院、敬老院等機構。
6.收費老人住家
7.患有老年癡呆癥高齡者的集體住家
8.高齡者生活援助住屋
在"機構設施"類中，最典型的具有代表性的是第6類的"收費老人住家"，這種形式是現在大多開發商傾向開發和經營的模式。老人從"機構設施"購買"房屋和服務"的"使用權"，經營者可以利用護理保險制度向入住老人提供護理服務。也就是說，機構提供的護理服務最終由國家買單。這種由國家財政支付的護理保險對于提供護理的服務商來說是最安全和最穩定的收入。
●"住宅"類的模式分以下4種：
1.面向高齡者的住宅
2.年長者住宅（Senior 住宅）
3.銀發住宅（Silver housing）
4.自有產權住宅
"住宅"類中，除第3種"銀發住宅"的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他3種住宅模式的入住對象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。第1種"面向高齡者的住宅"是當前經營者傾向的"住宅"類中具有代表性的模式，簽訂了租賃合同后，房東可以配置護理、餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據需要選擇服務項目與房東另行簽訂服務合同。"
從上述介紹中不難看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產權為目的的經營模式。"機構設施"模式就是由開發商建造一所適合老年人居住的設施，設施內配置以護理為主的各種服務；而"住宅"則是房東通過收取租金得到投資回報的模式。
兩種代表性住宅的經營模式
1. "機構設施"類-"收費老人住家"
1）收費模式
收費項目包括：入住金、管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。老人入住時一次性支付的費用叫"入住金"，支付入住金的目的是購買"收費老人住家"內的一個單元的房屋、共用部分、公共設施及設備的"使用權"。在東京，有些高端"收費老人住家"的入住金標準為1億日元或5000萬日元以上；中端的在5000萬日元左右；低端住家在1000萬日元以下。
入住金的計算方式是根據入住老人的年齡、健康狀況、當地平均壽命等各種可能影響老人入住期長短的因素來預測老人從入住至故去的期限。比如一位65歲健康的男性老人想入住東京地區的某"收費老人住家"，東京的男性平均壽命為78歲，那么這位老人可能居住的時間為13年，再用這個13年乘以一年"使用權"的費用，就得出這位男性老人需要支付的"入住金"的總額了。
所以，入住金也可以理解為這位老人需要預付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，"收費老人住家"需要扣除老人已入住期限的費用，余款將退還老人或其合法繼承人。如果老人的壽命長于預測期限，老人有權免費行使"使用權"直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，"收費老人住家"每月還可以收取的費用包括管理費、餐飲、護理、清潔等各種服務費。
2）贏利模式
法律規定"收費老人住家"的每一單元的使用面積必須在13平米以上，可以供一個老人單獨居住（老人如果需要特殊護理的，其居住面積最低為18平米）。由于13平米的單元太小，無法配備單獨的廚房、雜物間和盥洗室，在這種情況下"收費老人住家"就必須提供可以滿足多人使用的食堂及盥洗室。20平米一個單元，每個單元內配置單獨的小廚房和盥洗室成為當前日本"收費老人住家"的主流。通過向每個入住老人收取一次性的"入住金"，把每個單元的部分或大部分成本回籠，開發商的資金壓力得到了緩解。在運營過程中，再通過每個月收取管理費及服務費維持日常運營和回收其他投資成本。
3）成本計算
"收費老人住家"的成本主要為土地、建設、工資、設備、水電煤等費用。其中，工資幾乎占50/100的日常運營成本，所以利用非全日制護理工或派遣員工的現象很普遍。
2. "住宅"類-"面向高齡者的住宅"
1）收費模式
收費項目包括：每月租金、管理費、護理等。
在日本，因為老人的身體、經濟狀況都比較特殊，房東承擔的風險比較大，房東一般不愿意將房子出租給老人。為了使老人能夠借到住房，同時也幫助愿意將房子出租給老人的房東順利將房子出租，政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標準》。這部標準主要內容就是由政府搭建面向老人的租賃信息平臺，鼓勵房東按照此標準將現有房屋進行改建并登記備案，這樣老人就可以很順利找到合適的住房了。
由于這類住宅的法律關系是房屋租賃，且入住對象一般是低收入的老人，所以不會收取"入住金"。在日本，這種模式更多被用于舊房改造或經營不善的租賃房屋。
2）贏利模式
"面向高齡者的住宅"的每一單元使用面積至少25平米（如果有足夠的公用面積，每單元的使用面積可以減少為18平米）。按照房屋租賃的法律，房東可以收取相當于幾個月租金的保證金。除房租收入，房東還可以向入住老人提供餐飲、清潔等服務增加收入。
3）成本計算
主要有改建費用、物業管理、水電煤等費用。這種模式與前一種模式相比，配備護理服務不是必須的。房東可以自由決定是否配備，如果需要配備，可以自己配備也可以委托第三方護理機構。這種模式的法律關系比較簡單、運營成本不大、風險比較小。
日本模式對中國開發商的借鑒
1.國內通過"招拍掛"拿到住宅用地的開發商，土地成本大，資金壓力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建設成本一般比普通住宅高出20/100左右，所以很難完全參照日本模式開發和運作老年住宅。這種情況下，可以首先使建筑硬件滿足老年人對于"住"的需求，可以為小區配備老年人專業配套服務，比如護理、餐廳、家政等，讓老人在選房時感覺這些附加服務物有所值，用這些服務讓老人買個放心。另外，開發商還可以通過銷售一部分產權房先期回籠大部分投資，同時自己保留小部分用來長期租賃，比如銷售70/100，租賃30/100，整個小區再配以專業的老人服務，這樣既可以快速收回大部分投資，又能通過租賃方式謀求穩定的投資回報。
2．有些地方的開發商通過劃撥、長期租賃集體土地或拿到其他非住宅用地，由于無法進行產權式銷售，則可以借鑒上述機構設施中的"收費老人住家"的運作模式。但是，我國相關法律規定，房屋租賃期限不得超過20年，超過20年的部分無效，所以在具體操作這種模式的時候，需要對日本的收費模式和運作模式進行本土化改造。比如，對于健康老年入住者可以一次性收取類似"入住金"。
3.民間資本通過租賃現有廠房或廢舊賓館并改建成老人公寓或養老院進行商業化運作的，也可以通過收取一定的"入住金"外加每月收取服務進行操作。這里需要注意的是，如前所述，房屋租賃合同無法超過20年，所以在和入住老人簽訂租賃合同時，最長期限只能20年，對于多余的年限可以考慮以贈送居住權的方式操作。
4.國外老人住宅的未來趨勢是復合型的附帶醫療、護理及康復性設施的綜合性社區。規劃老人住宅，須同時考慮到老年人身體和精神兩個層面的需求，現在國內有的開發商已經開始嘗試并探索"醫療護理養老"、"文化教育養老"、"生態養生養老"、"旅游養老"等各種概念的老人住宅及養老模式，期待不久各種模式會呈現出多樣態、多層次、更成熟的趨勢。
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