日本成中國人新投資目的地 公寓、酒店物業(yè)成首選
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2016/6/11
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不久前，網(wǎng)上一則“中國人推高日本房價”的新聞，引起廣泛關注。盡管，近兩年日本房價的迅速回升與中國買家并無太大關系，但日本的確正在成為中國投資客的新目的地。
與熱衷投資美國、英國、澳大利亞房產(chǎn)的“土豪”相比，意向投資日本房產(chǎn)的中國買家以中產(chǎn)階層為主——日元貶值、購房門檻相對較低、較高的租金回報，成為吸引內(nèi)地中產(chǎn)階層圓海外購房夢的重要因素。公寓、酒店等高租金回報率的物業(yè)類型，成為中國買家的首選。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2014年中國房地產(chǎn)海外投資達到165億美元，比2013年增長了46%。今年，中國購房者投資海外市場的熱情還在不斷高漲。繼澳大利亞、美國之后，購房者的目標開始轉(zhuǎn)移到亞洲，日本成為中國投資者一個新的購房目的地。
為國內(nèi)購房者提供海外置業(yè)服務的居外網(wǎng)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年第二季度中國人對日本房地產(chǎn)的購買意愿指數(shù)為2086，比第一季度激增了54%，而2014年第二季度，這個指數(shù)僅為100。
2015年發(fā)布的胡潤百富榜中，中國超高凈值人群約17000人，總資產(chǎn)規(guī)模約31萬億元人民幣，平均資產(chǎn)規(guī)模18.2億元人民幣。而這些超高凈值人群超過80%有海外投資需求，這里面的市場還在不斷加大。
世邦魏理仕發(fā)布2015年第一季度海外赴日本房產(chǎn)投資報告顯示，在今年1月至3月期間，海外投資者購買日本房產(chǎn)共花費1580 億日元(約127億美元)，占日本房產(chǎn)投資總價值的14%。對此，世邦魏理仕認為盡管日本房產(chǎn)投資仍以國內(nèi)投資客為主(86%)，但海外投資對日本房產(chǎn)市場的影響正在擴大。上述報告進一步指出，在日本，大東京地區(qū)(包括東京23個區(qū)在內(nèi)的所有地區(qū))是最受海外買家歡迎的房產(chǎn)投資地區(qū)。從東京各地區(qū)來看，“中心五區(qū)”是最受海外歡迎的投資地區(qū)。值得注意的是，名古屋與大阪地區(qū)在房產(chǎn)投資市場“異軍突起”，兩地在2015年第一季度房產(chǎn)投資總額同比增長48%，達到2260億日元，正在逐漸拉近與東京市場的距離。
公寓、酒店物業(yè)成首選
搜房網(wǎng)通過統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，中國人赴日投資最喜歡的標的是50萬~100萬元人民幣的單身公寓。此外，還有一大批客戶投資200 萬~500 萬元人民幣的住宅。同時，還有少量客戶是購買土地進行投資，金額一般在500萬人民幣以上。
日本當?shù)囟辔环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，單身公寓的興起主要是東京龐大的需求。據(jù)搜房資料，在過去3年內(nèi)其人口增長量超過10萬，日本國內(nèi)新興高科技企業(yè)與學生人流逐漸向東京搬遷，租賃市場擴張兇猛。而在20世紀90年代，日本曾面對了老齡化嚴重問題，其65歲人口占比一度增至16.68%。而日本的酒店也逐漸受到熱捧.公開資料顯示，2014年日本最大酒店交易單花落HulicCo.，該集團收購了共有703間房的東京灣舞濱酒店俱樂部度假村，該度假村是東京迪士尼度假區(qū)的公認酒店，總值約350億日元。此外GreenOakInvestmentManagementK.K.其在去年6月已購置了377間房的沖繩島萬麗度假酒店以及一家較小的酒店，兩座房產(chǎn)總共耗資125億日元。
但是也有觀點認為酒店并不適合投資，因為當前日本的旅游業(yè)并不那么發(fā)達，尤其是在福島核電站發(fā)生核泄漏之后，中國游客更是減少了對日本的觀光。
盡管如此，不少國內(nèi)買家仍然持看多態(tài)度，日本酒店地產(chǎn)回報相對較高也是主因。搜房網(wǎng)給《第一財經(jīng)日報》記者的一份報告顯示，日本酒店地產(chǎn)2014年回報率已經(jīng)升至10.4%，過去三年來，日本酒店單間回報每年上漲約10%，領先于如美國、英國、澳大利亞、新加坡等主要市場。此外，日本酒店收費低于其他主要經(jīng)濟體。日均消費為123美元，而新加坡和法國則分別達到236美元和220美元。
事實上，亞洲國家日本、韓國一直受到中國的機構和個人投資者的偏好，包括綠地集團、連合地產(chǎn)都選擇在韓國濟州島進行了房地產(chǎn)投資。“國內(nèi)越來越多開發(fā)商將面臨下行的市場，亞洲將成為國內(nèi)開發(fā)商海外投資的新的地點。”連合地產(chǎn)CEO許仰東認為。
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前東京中心六區(qū)的公寓價格正在不斷上漲，同比去年增長13.4%，70平方米公寓平均要價已經(jīng)達到6492萬日元(約330萬人民幣)。作為日本的政治與經(jīng)濟中心區(qū)域——千代田區(qū)(日本國會、最高法院及中央省廳等在該區(qū))，70平方米公寓平均要價接近9000萬日元(約456萬人民幣)。
正是由于日本東京房價的上漲，而其首都圈中心區(qū)域的房屋供應量又十分有限，因此業(yè)內(nèi)預計至2016年東京中心區(qū)房價將進一步上漲。也有日本房產(chǎn)投資顧問表示，日本租賃市場成熟，人口密度高，房屋入住率始終維持在90%以上，因此投資日本房產(chǎn)后的租賃回報率較為可觀，高達10%左右，而中國的房屋租賃回報率只有約2%~3%。雖然有如此好的前景，但是東京房價仍低于全球其他主要城市。也有媒體曾報道，2013年中國買家以近400萬人民幣的價格在日本東京投資購買了一套房子，目前估值420萬人民幣，而每個月收入約9300元。但是當時1元人民幣可兌14日元，現(xiàn)在已經(jīng)變成將近20日元了，日元貶值約40%，如果這樣計算中國買家不賺反賠。此外，由于缺乏對日本房產(chǎn)項目以及當?shù)胤傻牧私猓袊顿Y者可能會面臨種種風險，如，日本的租賃政策保護房客利益，房客不主動搬走，房東不能趕走房客。有媒體報道，在日本，曾發(fā)生房客不搬走導致房主賣房交易失敗的情況。
臺灣信義房屋日本東京分公司總經(jīng)理KennyHo曾表示，一些開發(fā)商只愿意將樓盤中不超過20%的房子賣給外國人，日本人本身也不喜歡周圍太多外國人。其他風險還包括房屋的高折舊率、地震等自然災害高發(fā)、不動產(chǎn)各種稅費保險等。還有媒體報道，由于日本住房自有率較高，且日本老齡化問題嚴重，房屋過剩的問題將會在2020 年奧運會后變得更加嚴重，這會降低所投資房產(chǎn)的利用率。但野村證券認為，東京的房地產(chǎn)價格便宜且投資回報相對較高，不同于在新加坡或香港投資房產(chǎn)會受到限制，東京的房屋投資機會充足。對此你怎么看，是否也感到心動了。
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