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正值香港樓價下跌之際，日本的負利率反而谷高樓價。進入負利率年代，在別無其他投資選擇的情況下，投資者為尋求較理想的回報，資金涌向日本地產(chǎn)市場，刺激地產(chǎn)價格急漲，今年來日本地價錄得八年來首升。但專家擔心投資者一窩蜂追求回報，忽略炒賣衍生風險，資產(chǎn)價格越炒越高，東京物業(yè)市場下半年可能出現(xiàn)小型泡沫。

日本央行本來希望藉負利率刺激疲弱經(jīng)濟，但負利率實行至今，首先看到的是地產(chǎn)價格急漲，就在日本央行1月份采納負利率之時，東京銀座地價當月亦創(chuàng)出新高價。然而，高處未算高，資金繼續(xù)流入炒賣地產(chǎn)資產(chǎn)，日本零售基金投資公司于2月份宣布斥資130億日圓，購入東京銀座地區(qū)一幢商業(yè)大廈50%股權。與此同時，今年以來，東京交易所的房地產(chǎn)信托基金指數(shù)升逾6%，其中由海外投資者凈購入2月份達到九年高位。大和證券分析員預期，投資者追逐收益，日本REIT料會再升，夏季REIT指數(shù)料升至2100水平，上周五該指數(shù)報1859.75水平。

甲級商廈投資收益遠超債息

日本央行超級寬松貨幣政策是引發(fā)這波地產(chǎn)炒風的主要因素，隨著10年期主權債券孳息跌至負值，投資于東京甲級寫字樓的回報必然超過日本國債，兩者之間息差擴大至2007年來之最，在這負利率環(huán)境之下，等于鼓勵投資者加碼投資物業(yè)市場，造成資產(chǎn)價格飆升。根據(jù)Jones Lang LaSalle的資料顯示，截至3月底，東京甲級寫字樓投資收益超出10年期債息約305個基點，較去年底的260個基點更高。日本10年期債券孳息于上周五報負0.065%，3月份時曾經(jīng)跌至負0.135%低位。

東京瑞穗證券分析員認為，東京地價持續(xù)上升，但升勢瀕臨極限，下半年后期可能形成小型泡沫，目前買家租賃業(yè)務投資僅能勉強打平。而這次情況與1980年代日本物業(yè)泡沫之別，在于當時資產(chǎn)價格飆升是由于過分看好所致，但目前東京地產(chǎn)熱潮，是由于負利率導致缺乏投資選擇所造成。分析員預測價格升勢或?qū)�會放慢，出現(xiàn)崩潰機會為10%至20%。Jones Lang LaSalle日本主管表示，短期至中期的地產(chǎn)市場仍受負利率影響，因為投資者借貸成本降低，隨著地產(chǎn)的投資收益率持續(xù)下滑，長債孳息亦會進一步滑落。

日本海外游客爆滿商場，加上負利率出臺，日本地價今年以來呈現(xiàn)八年首升，東京中部商業(yè)用地價格上漲，掀起新一輪地產(chǎn)投資熱潮。東京最繁忙購物地區(qū)，銀座的地價今年來升約10%至20%，東京車站鄰近地價升約7%，寫字樓需求仍然強勁。

然而，不是所有投資者看好東京地產(chǎn)市場，最大原因是日本經(jīng)濟其實依然疲弱不振。去年最后一個季度日本GDP按年率計萎縮1.1%。東京Miki Shoji地產(chǎn)經(jīng)紀行表示，東京商業(yè)地區(qū)2月份空置率有所增加，投資專家認為，如果物業(yè)價格是受到經(jīng)濟好轉(zhuǎn)和供應緊張而上升還好，但實情不是，投資者一味注重回報，無視風險，意味樓價將會越炒越高，隨著日本樓價和地價炒高，部分人開始擔心負利率終令地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫。