日本房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀研究
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2018/12/6
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日本房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為泡沫經(jīng)濟破滅的轉(zhuǎn)折點。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展模式和業(yè)務重心也發(fā)生了變化。從重資本模式到輕資產(chǎn)模式，從房地產(chǎn)開發(fā)到多元化業(yè)務發(fā)展，競爭力和企業(yè)價值得到提升。
日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房地產(chǎn)市場受到長期經(jīng)濟放緩和住房需求結(jié)構(gòu)變化等因素的影響。土地交易量和土地價格持續(xù)下降。住宅銷售從增量市場轉(zhuǎn)向股市，商業(yè)房地產(chǎn)租賃市場波動較大。。
從商業(yè)模式來看，日本房地產(chǎn)公司的發(fā)展分為兩個階段：從20世紀50年代到80年代，公司通過土地增值繼續(xù)擴大公司資產(chǎn)，賺取利潤;從20世紀90年代到21世紀，面臨資產(chǎn)縮減導致債務增加的問題是，新的商業(yè)模式是加強公司的財務基礎，提高自身資產(chǎn)質(zhì)量，擴大基于輕資產(chǎn)的投資和管理服務，以及定制的建筑和房地產(chǎn)代理費。提升房地產(chǎn)公司的價值。
目前，日本的三大房地產(chǎn)公司是三井房地產(chǎn)，三菱地產(chǎn)和住友房地產(chǎn)。通過研究每家公司的發(fā)展歷史和業(yè)務特點，我們發(fā)現(xiàn)日本房地產(chǎn)公司最初專注于資本密集型房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。房地產(chǎn)泡沫破滅后，他們改變了經(jīng)營理念，擴大了收入來源，轉(zhuǎn)變了商業(yè)模式。實現(xiàn)多元化發(fā)展和輕資產(chǎn)運營。
從業(yè)務分類來看，三大房地產(chǎn)企業(yè)主要從事物業(yè)租賃，對收益和利潤的貢獻較為突出。其次，房地產(chǎn)銷售收入比例較高但利潤率較低。此外，資產(chǎn)管理和收費業(yè)務是企業(yè)。轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵是帶來持續(xù)的增長動力。其中，住友房地產(chǎn)最早開始轉(zhuǎn)型，業(yè)務組合相對均衡，對營業(yè)收入改善的影響明顯。從財務指標來看，三大房地產(chǎn)企業(yè)的整體債務杠桿比較高，這與房地產(chǎn)業(yè)的特點有關(guān);三大房地產(chǎn)企業(yè)的整體利潤水平相對穩(wěn)定，主要是因為日本房地產(chǎn)市場已發(fā)展到成熟。
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