日本的投資性房地產通常以“總收益率”進行廣告宣傳，“總收益率”是按估算的年租金收入除以標價計算得出的。當然，毛收益率與凈收益率并不是一回事，這是您需要了解的潛在投資額度。
在這篇文章中，我想談談在出租房產時可能會產生的成本，特別是從物業管理的角度來看。
稅
我不會在稅務問題上涉及很深，因為最好留給專家處理。以下只是一般的概述。
日本與您的投資財產有關的稅收分為三大類：
與收購有關的稅收
有關租金收入的稅
與處置有關的稅
獲得
當你購買房產時，你必須支付房地產購置稅，登記和執照稅，在某些情況下，建筑物消費稅（土地購買不征收消費稅）和文件印花稅。這些都是一次性付款。
租金收入
當您持有/出租財產時，您將收取年度固定資產稅，城市計劃稅和所得稅。
如果您是非居民業主，當您將物業租給物業經理（這是最常見的方案）時，您的租金收入也將被扣除20.42％的預扣稅。如果您的租戶是在公司合同下，這也適用。
由于這個原因和其他原因，聘請稅務會計師來創建納稅申報表是非常重要的，納稅申報表包括您的財產在年內發生的所有費用。在大多數情況下，您可以拿到一部分預扣稅，所以大多數所有者的實際稅率將低得多，因為所得稅是以凈利潤為基礎的。
性格
當你出售你的財產時，你將被收取所得稅的資本收益。一個好的經驗法則是，如果您在購買房產的五年內出售房產，稅率將為30％左右。如果持有超過5年，這個比率降低到15％。
現在讓我們來談談作為投資者應該了解的有關租賃和物業管理的費用和成本。為簡單起見，下面的討論集中在東京地區的房地產投資。東日本和西日本之間的地區差異可能適用。
物業管理費
如果您決定使用物業經理，他們通常只會按月租金收取物業管理費。您的物業經理負責處理與您的物業日常運作有關的所有事宜，包括租戶關懷，行政工作，收取租金收入等。
PM費用通常不包括 消費稅。例如，如果租金收入為10萬日元，PM為5％，則按每月8％的價格支付10萬日元×5％×1.08 = 5400日元。
建筑管理費和修理儲備基金
這些都是每月的費用，必須由公寓大樓的所有業主支付給大廈管理協會。有關深入的討論，請參閱：日本的公共區域維護和預留維修費用。
新協議行政費用
當他們成功地與租客簽訂租賃協議時，這是向您的物業經理支付的費用。通常等于一個月的房租加消費稅。
續約管理費
當一個租戶更新一個 正常的租賃合同，他們通常會收取一個月的租金作為租約續展費。您的物業經理可能需要一定比例（通常為租賃續約費的50％），作為業主，您將保留剩余部分。
由于定期租約沒有續約條款，這些費用有時被稱為重新合同管理費，業主可能需要向物業管理者支付費用。
恢復費
這是業主支付的一部分費用，當房客騰空時，將房產恢復到原來的狀態，以便為重新租賃做好準備。
一般來說，您的租客只負責因疏忽而造成的損失，然后從保證金中扣除。詳細情況請參照東京都市政府城市建設局官方指南（英文和日文）。
AD費用
業主支付給成功找到房產租戶的租賃代理人是可選的費用。它可以被用來作為一個工具，在競爭激烈的市場中更快找到租戶，或者更難以出租的房產。通常情況下，廣告費是月租金的0.5到2倍。
空調安裝
在日本，業主沒有必要為了租賃目的而提供物業，但在起居室和臥室中安裝空調設備至關重要。
電匯費用
如果你不是日本的居民，在這里開設銀行賬戶是非常困難的，如果你是一個想要將租金收入你的國家的海外房地產業主，這是一個很大的障礙。
在這種情況下，您的物業經理可能會將租金收入直接轉移到您的海外賬戶，但作為業主，您必須承擔電匯費用。因此，您可能需要考慮僅從您的PM處收取您的租金收入，而不是按月收取。
停車費（汽車，摩托車，自行車）
有些房產附帶停車位，業主需要支付月租費和建筑管理費。在某些情況下，業主可以自由選擇是否要租用停車位。
從我的經驗來看，租用一，兩個自行車位就足夠了，因為大多數租戶在租用你的單位時會利用這一點，而且自行車停車位有時候會完全填滿。租戶支付停車費和月租費，所以作為車主在這一點上不會產生額外的費用。
修理費用
業主在法律上要求在租期內修理破損的家電和設備（如租約中指定的）。如果這種設備不能修理，業主有責任更換。在新建物業方面，這方面通常不用擔心。
消防/地震保險費
在日本，當你出租你的財產時，以及你拿出貸款來購買房產時，火災保險是必須的。有些業主也選擇地震保險，雖然這不是必需的。價格取決于物業的規模和價值。
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